向光而行，寻心之旅 | 卓越招商臻珑府
要说最近广州哪里的旧改最火？小编一想，莫过于黄埔了。
一出地铁站就感受到黄埔人民的喜悦了，从地铁站步行到楼盘，一路上的自建房都挂门了中国人最喜闻乐见的“拆”字，甚至还有村民用上了语气助词。这种快乐当然po出来和大家一起分享。
拆迁户小编这辈子是做不到了，还是老老实实打工攒钱买房，为大家写测评算了，收到风黄埔的卓越招商臻珑府下个月开盘，本着一心为人民服务的理想，写下了这篇踩盘报告，希望能给对有兴趣入手黄埔的朋友一点参考。
交通：双地铁 出门BRT
项目周边有两个地铁站，一个是13号线南海神庙站，距离项目大概1km左右，小编腿短，亲测步行花了10分钟。另一个就是5号线东延线庙头站了，从百度地图上可以看到，庙头站就在距离项目300米的地方。
在地铁配套方面，项目还算比较强悍的，不管是13号线二期还是5号线东延线，一旦通车，就能在30分钟内到达珠江新城或者花城广场，这对业主来说是极为便捷的。根据销售介绍，5号线东延段预计在2022年底就能兑现，开通后可以大大缩短了业主的出行和通勤时间。
地面公共交通方面，出口路口就是靠近黄埔东路的BRT庙头站，有多条公交线路直达天河，在公交配套上，小编个人认为是可以给满分的。
不足的是，目前整个黄埔都处于旧改阶段，附近的城中村仍在拆建，黄埔东路以及周边的货车都比较多，路面交通经常发生大拥堵的情况。
目前来看，如果选择自驾出行，恐怕要一个小时才能到达珠江新城，遇上早晚上下班高峰的话，一个半小时以上是常态。
周边环境：虽有规划 但目前杂乱无章
在总结和点评项目周边环境之前，先上一张图让大家感受一下：
照片是小编站在售楼部中层往外拍的，不难看出，项目周围都是以城中村、工厂、仓库等杂乱无章的建筑物为主，因为附近都在旧改，所以烟尘滚滚，而且在百度地图上还可以看到周边制造业还是蛮多的，居住环境就目前来看确实不太好。
整体环境的改善可能要等待周边旧改结束。
生活配套：附近无大型商业体
卓越招商臻珑府自身没有什么商业规划，附近的商业配套也非常一般，虽然附近也有菜市场和便利店什么的，但是只能勉强满足日常需求，连最近的超市华润万家（夏园店）步行过去都需要20分钟。
如果想要去大型商场消费，则需要到10公里以外的美林天地或者漫广场。未来项目周边的商业配套的改善还得依赖附近的庙头村旧改计划。
教育：小学初中还未确定
项目自带15班的公立幼儿园，但是小学和初中，销售则表示尚未确定，也许要依赖隔壁越秀TOD星航的学校，或者看庙头村的旧改。
不过距离项目最近的是庙头小学，大约1.6公里，销售也说按照就近摇号入学原则，业主的小孩以后也有可能入读该所学校。
小编发现，在销售给我的宣传单张中，有提及项目配套开发区外国语学校（南校区）（市一级）和开发区第二小学（东校区）（省一级）。不过我在查了导航后发现，这两所学校距离项目都挺远的，分别是3公里和4.4公里的距离。
而这两所学校周边的楼盘还有万科上传和佳兆业城市广场等大型小区，项目业主的孩子想要入读这两所学校，学位有点紧缺，按照就近摇号入学原则，臻珑府业主的小孩未必可以入读。
户型：270°全景飘窗 户户朝南
卓越招商臻珑府的项目体量不算大，一共有6栋，第一栋是政府性房源，不对外销售，目前首推的是4、5栋，分别有3种户型，78㎡三房、89㎡三房、115㎡四房。
在户型设计上，卓越招商臻珑府比较有优势，78m²就能做到三房，而且每个房间都不算小，非常符合刚需的居住需求。值得一提的是，项目户户朝南，除了115m²的其中一个次卧是对着阳台之外，所有户型的房间都带270°全景观飘窗。
另外，阳台的设计也给人整体感觉非常体面和舒适，所有户型都带有2.4m宽的大阳台，格局开阔，拿一半空间DIY成阳光茶室或者儿童玩具房都是不错的选择。
78㎡是三房一卫，东南向或西南向，竖厅布局，客厅连接阳台，是小户型中少见的南北对流。2.4米X4米的阳台给人感觉空间感十足。
不过销售说，78m²的货量不多，只有120套左右，供不应求，可能会比较抢手。
89m²是三房两卫，竖厅设计，户型跟78m²的差不多，多了个主卫，还有厅的面积稍微大一点。
115㎡是四房两卫，横厅设计，餐厅带飘窗、6.6米长度的阳台与次卧相连，整个户型达到4开间采光。
根据销售介绍，阳台跟飘窗的面积是半赠送的，算上赠送面积的话，实用率可以达到94%。
项目预计9月份开盘，单价4.8-5万，不过卓越招商臻珑府当时的拿地价就已经去到2.7万了，销售说如果不是政府限价，均价要卖到5.4万或以上才算有利润。
至于开盘价具体是多少，销售没有很明确地说，只表示到时可能会有惊喜价，账户先冻结5万元到时候可以优先选房和提前知道价格。
不过均价5万左右的话，其实周边并不缺选择，新房5万出头的楼盘也很多，附近的万科城市之光单价也就5.4万-5.7万元/㎡，但很明显万科城市之光的配套和地理位置都比卓越招商臻珑府要好，如果卓越招商臻珑府的开盘价跟万科城市之光差别不大的话确实没有什么竞争力。
项目优缺点：
优点：
1、拥有双地铁，是实实在在的地铁上盖盘
2、位于黄埔临港经济区，板块发展空间大
3、户型设计得比较好，空间感强，实用
缺点：
1、周边仍在旧改，目前环境比较杂乱
2、附近没有大型商场，商业规划一般，医疗配套缺乏。
跟旁边的越秀TOD星航对比怎样？
从区位和周边配套看，卓越招商臻珑府跟与其一路之隔的越秀TOD星航区别不大，不过从越秀TOD星航步行到地铁五号线庙头站距离会稍微比卓越招商臻府近一点，但是在实际体验上差异并不明显。
不过越秀TOD星航的体量更大，引进的教育资源更好，价格方面，要等这两个楼盘开盘才知道。如果价格相差不大的情况下，越秀TOD星航似乎比卓越招商臻珑府更具优势。
适合什么人群以及什么价位值得入手？
虽然卓越招商臻府的拿地价也要2.7万/m²，受限价的缘故开盘价低于5.4万/m²的话，开发商其实也没赚到什么钱，但是如果项目最终的定价是超过5万的话，在黄埔区可以有更好的选择，5字头的预算购房者们可能更愿意选择大沙地或文冲板块的新盘。
不过小编觉得如果最终项目定价是4字头的话，倒是可以考虑入手的，毕竟在老黄埔400万不到能买到三房对购房者来说还是颇具吸引力。预算不多又想在老黄埔买一手楼盘，而且对户型要求高的朋友，可以留意一下项目的开盘情况看看，78m²和89m²的三房都是比较实用的户型。