第3章 从“专业主义”到“产品主义”
产品是营销之本,也是项目制胜之本。套用米卢的话说,产品决定一切。强化对产品知识的学习,是营销人的必修课,也是进阶课。毫不夸张地说,营销人对产品理解的深浅,直接反映了其水平的高低。不懂得产品研究,营销就会成为舍本逐末的游戏;缺失产品战略思维和战术应用能力的营销人肯定无力远行。两者缺失的企业,也可能会面临更多不可测的市场风险。
本章导读
The article introduction
几年前,日本大前研一的《专业主义》一书风靡中国,这本书让人们重新思考专业的内涵与效用,匡正了人们对“专业”的误解,让企业更易觅得人才,同时,也为职业人的专业成长指明方向。
地产营销人需要把专业当成信仰,因为专业是职业人的立足之本。营销专业包含许多子系统,涉及多门学科,在犬牙交错的知识结构当中,产品是其中最重要、最核心的一环,这个道理可以用简单的话深刻地表达出来——产品是营销的始终。营销以产品为基础,即为始,营销又以产品销售为最终依归,即为终。产品是营销的内核,也是营销的主线,贯穿首尾。
产品之于营销如此重要,但是,许多营销人对于产品的重视程度却并不高。我之所以这样说,是因为我看到过太多货不对板的营销,也看到过太多无视市场需求,开发出蹩脚的产品,让企业陷入财务困境的案例。
在概念盛行的营销语境中,许多营销人挖空心思想概念,毕其功追求营销招术的新奇异,却忽视了对产品的研究和理解,这种本末倒置的处理方式,只会让营销的效果南辕北辙。
好产品胜过好营销,2008年地产市场极度深寒,以星河湾为代表的信奉“产品主义”的项目价格依然坚挺,逆市飘红,引领市场。一些乘大势上行,没有沉淀产品力的项目价格一落千丈,门可罗雀。产品创造价值,产品是价格最基础性的支撑,好的产品是对抗市场风险最重要的武器。潮水退去,才知道谁在裸泳,在严酷的市场背景之下,客户会用自己的选择来告诉营销人什么才是好产品。
近10年,地产行业的飞速发展带动了产品的成熟,也加速了客户置业选择的成熟。如今,客户对于产品品质的要求越来越高,对于优质的产品,也愿意掏更多钱购买。在一个房价低空飞行的城市,是很难有高品质产品的,接受高价是对开发商水平的认可,也是对自我居住品质的提升。
产品问题,即战略问题。这不仅因为产品是营销的主线,是企业利润之源,更重要的是,产品确定之后,就如同脱弦之箭,过程无法修正,更不可撤回。产品定位决定项目成败,错误的产品可以轻而易举地拖垮一家企业,供销对口的创新产品也能让项目瞬间扬名天下。产品定位不仅影响项目开发质量,同时,也会在一定程度上影响营销人自身的职场前景。
遵循市场需求,回归事物本原,营销需要“专业主义”,更需要专业的“产品主义”。在此,我们专辟一讲,深入地分析与探讨产品定位、规划、设计等事项,找到营销之魂,让地产营销人在“产品主义”的引领下,夯实基础,让前行的脚步迈得更稳、更远。
Question22:为什么说地之不存房将焉附?如何评估一个地块是否值得开发?
土地质量决定居住质量,房产作为土地之上的附着物,地块素质将深刻地影响居住性能。因此,把土地与房屋之间的关系比喻成皮与毛的关系,是完全有道理的,皮之不存毛将焉附?
土地是十分重要的生产资源,即使重要甚至稀缺,其价值依然能分出三六九等,上等土地必定是独占多项稀缺资源,比如坐拥城市中央,还天赐山水,这种地块可遇而不可求,我们称其为“末代皇地”。
土地作为房地产最重要的生产资料,和房地产的紧密程度不言而喻。作为一个营销人,应工作之需,考察地块价值就成为了基础工作。我们面对各种地块,懂得评判其优劣,这是一项极具实操价值的能力。你的判断可能产生重要影响,因为你可能会让决策者形成战略决策。取地开发意味大规模地调拨资金,这对于任何一家企业而言都是战略问题。
如何评判一个地块的好坏呢?很多营销人尤其关注这个问题的答案,换言之,就是我们去看地时,应该带着哪些问题前往呢?下面我给出地块价值判断的六个问题,通过“六问”来判断一个地块是否值得拥有。“六问”的具体内容如下。
一问:地块是否拥有便捷的路网
城市的主干道是城市的动脉,它能够给临近此动脉的地块“供血”,而地块也会依赖于路网的优越性,获得更好的发展机会,这样的地块很容易受到人们的青睐。
路通财路,这是老百姓所信奉的普遍道理。路网如同一把伞,它能支撑起整个项目的价值。道路对于地产项目的影响是显性存在的。路网已通,只要实地探访就能知道地块与路网两者的关系;在政府的规划文件中也能够找到未来地块周边的道路情况。了解路网的信息属于基础工作,没有什么技术含量。
除了对已通和未来将要开通的路网的情况有所了解之外,策划人还需要有“造路”的意识,这项能力尤其体现在项目的前期规划上,而郊区大盘尤为适用。让小区内的道路与市政道路接驳,便于公共交通资源引入社区,给业主带来出行的便利,这是项目前期规划要考虑的重要问题。公共交通资源的引入,不仅给业主提供了出行的便利,还可以增加商业的临街面,提升了商业的价值,这也是兑现项目价值的重要手段。
我们曾经在一个地市州操作一个汽车产业园项目,项目总占地规模达3000亩,在项目功能分区的思考过程中,需要非常深入地思考如何接驳市政道路,如何增大商业容量,并最大化提升商业价值,这不仅是一个技术问题,更是一个战略问题,因为这一步棋下好了,就能快速回笼资金,减轻开发商压力,全面盘活项目。
项目内部规划出“三纵三横”的交通体系,每条路网都与市政路网对接,让每个地块实现“分区而治”,所有临路的商铺都设置成与汽车相关的销售市场,比如汽车零配件市场、二手车交易市场等,既满足了城市“划整归市”的产业升级需求,还为开发商快速回笼资金提供了现实基础。
二问:地块是否可享优越资源
我们对于地块资源的考察主要分两类,一类是自然资源,另一类是城市资源。自然资源,就是天然而成的资源,包括山脉林木、江河溪水,甚至是自然高差
等,地块内部有山有水,或是靠山傍水,这都是重要的资源。这种资源是上天赐予的,竞争项目只能欣赏,无法复制。大江大河、高山名川的优越性不用赘述,即使是不知名的小山溪水,用到妙处,也可以大发光彩。
长沙博林金谷项目,邻城中心,地块内并没有出众的自然资源,只有一些小山,山上有些粗壮的林木。项目在规划时,保留了5万平米的原生资源,对林木进行修整,项目规划依山围合,省去了土方成本,节省了园林投入,还给项目“制造”了一个非常大的亮点,项目也借此定位成“城市原生豪宅”,这种一石二鸟、四两拨千金的规划思路改变了项目的命运。
同样的地块,地块内部有相同的资源,在不同的营销人眼里,它的价值可能千差万别,营销高手懂得把普通人眼里的“负资源”转变成“正资产”,从而为项目的发展提供重要的支撑。把二流甚至三流的资源贩卖出一流的价值,这才是高手所为。
城市资源指市政配套和人文沉淀。
市政配套关乎人们吃穿住行,比如超市、医院、学校、银行等机构,配套越齐备,人们的生活就越便利,人们也容易在便捷的生活中得到满足。基础配套之于房产的重要性,如同空气和水对于人的重要性,它是基础性的,也如真理般存在。
人文资源,是营销的加分项,也是项目溢价的重要支撑之一。长沙万科紫台,地块原址是长沙机床厂,始建于1912年,项目规划时保留了众多百年大树,还创造性地利用厂房改造成营销体验中心,原有的机床、轨道、烟囱都成为营销中心内部独特的“装饰物”,给人极强的视觉冲击和人文美感。万科紫台作为湘江岸上的人居节点,俨然成为长沙的一个取景框,真正实现了历史与人文的交融生长。
万科把人文资源转化成营销资本的案例不在少数。天津水晶城、万科第五园、万科棠樾均有此手法的应用,且无一例外都获得了成功。地块所占有的资源多寡,决定未来人们居住的便捷度和优越感,最大化地占有资源,是豪宅形成的重要基础。
三问:地块是否面临复杂的竞争关系
交通与资源,算是地块的自然属性,它们客观地存在着,不依人的意志而改变。相比之下,审视地块周边的竞争态势,则更多体现为一种动态关系。
竞争的项目越多,同质化的可能性就越大,价格战就不可避免,项目的操作难度也就成倍增加。考察地块周边的竞争楼盘,就是为了明确项目的竞争格局。如果无竞争或竞争压力微小,项目就可以以自我为中心,自我定义区域,自我制定价格;如果竞争压力大,但是,凭借地块自身素质,有机会突出重围,那么项目也完全可以成为后来居上的挑战者。当然,如果一个地块,就算素质尚可,但竞争压力过大,项目又无破局良策,这样的地块也谈不上好地块。
要明晰整体的竞争格局,就需要逐一地了解竞争楼盘的情况,在这个过程中,我们需要了解哪些方面的问题呢?通常而言,主要从以下三个方面着手。
其一,销售情况。主要指区域内的产品供应量、价格走势、产品消化速度;供应量就是指区域内竞争楼盘的预推盘量之和,通过它可以直观地判断项目未来所面临的竞争激烈程度。了解价格和消化速度,能够给自身项目入市的价格、消化速度和开发周期有一个测算指标。比如区域内小高层的整体均价在8000元/平米左右,价格一年内的平均上涨幅度为10%,每年的平均消化速度为6万平米,以这些数据为参考,我们就可以预估出自身项目的入市的价格在8800元/平米上下浮动,开发周期则是本项目开发量除以同质产品一年的消化量的结果。
其二,客户结构。客户结构主要关注两项内容,一是客户从哪里来,二是他们为什么置业。知道客户从哪里来,便于我们知道客户的存量,客户存量与区域人口基数、项目的区域辐射力有直接关系,客户存量代表市场潜力,存量越大,市场潜力自然就会越大。关注客户置业的原因,便于我们针对区域客户“把脉”,懂得他们的需求,探知他们的购买能力,我们才能有针对性地提供他们想要的产品。
其三,项目驱动力。如果说销售情况和客户结构的答案我们可以直接从市场上获得,那么项目的驱动力就需要综合比较而来。不同的项目有不同的驱动力,有些项目以产品为驱动,创新产品强势带动项目销售;有些项目以贩卖山水稀缺资源为驱动;有些项目依托引进的资源取胜,如名校、名医院等。明确知道竞争对手的驱动力,以便于我们可以差异化地打造项目的竞争力。
“和而不同”这是项目在前期规划中重要的思考方针,既共享利好资源,同时也要有差异化的竞争能力,否则,项目就会陷入竞争的红海里,难以突围。
四问:是否会有其他的费用支出
对于这个问题,主要是需要弄清楚与土地相关联的其他外在关系。如果土地上存在附着物,就面临拆迁问题。拆迁补偿、拆迁周期、拆迁安置等工作进展的速度都直接影响土地价值的高低。原因很简单,一块综合素质再优越的地块,如果拆迁问题得不到解决,那么就如同画在墙上的饼,无法充饥。
拆迁是一个显性的问题,除此之外,还需要考虑土地归属方的情况,尤其是独立法人或企业的账务情况,有些土地出让是需要连同公司一起收购的,土地的市场价值好计算,暗藏于被收购企业后的债务关系就深不可测了,商场如战场,如果搞不清楚其中的关系,很可能会栽大跟头。
湖南一个县城的开发商,寻求项目外拓,在一个州市的核心区域看中一块土地,然后与土地方进行合作洽淡,双方一见如故,大方且豪爽,就一系列重要的问题很快达成共识。双方最后约定土地合作开发,一方出地,一方出资,县城开发商掏出3000万元用于项目开发筹备的启动资金。当县城开发商把资金打入对方账户后,涉及土地的复杂关系逐一浮出水面,土地交易过程中的债务问题,土地归属等问题接二连三,面对这样一块“问题土地”,县城开发商哑巴吃黄连,有苦说不出,3000万元的首期资金只能用来解决部分土地的“原罪”问题,双方就此进入了漫长的诉讼过程,误了商机不说,还伤了自己的元气,一件美事如果没有理清“背后的故事”,很可能成为陷阱,让企业深陷其中,无力退出。
当然,土地牵涉到的债务关系,或企业原生的复杂的账务问题,在前期的沟通中是难以获知真实情况的,这毕竟是商业秘密。尽管如此,依然需要在心中装有这样的问题,以及相应的防范意识,合作不能贪图便宜,也不能太意气用事,商场如同连环阵,一环踩错,步步错,非常危险。
五问:地块指标是否符合企业发展阶段
顺驰是一家立志于赶超万科的青年企业,在吴晓波的《大败局 Ⅱ》中,这样描述当年的顺驰:“他以颠覆权威的姿态出现,以超乎想象的速度成长,他是行业中最引人注目的异端、明星和标杆。”
回望顺驰的发展历程,我们有“成于速度,溃于速度”的感叹。顺驰快速地周转资金,高速地储备土地,公司快速扩张,势如猛兽。同时,企业过度地扩张,对资金的需求巨增,海量的资金需求就要求土地变现的速度一定要快,这使得项目开发和销售的节奏远超于常规,这种依赖于“超速”的企业模式,让顺驰危机四伏。有人问迈克尔·舒马赫:“赛车最关键的技术是什么?”这位“速度的宠儿”在F1比赛中获得过7次年度总冠军,他的回答居然是:“刹车”,事实正是如此,开车最快的世界冠军也是刹车用得最优秀的人。
这个道理同样适用于企业对于各种地块的选择。企业不能合理地管理欲望,期盼以小搏大,期盼以蛇吞象,这样的想法往往会引火烧身。
我们在出让地块时,地块的出让指标是否匹配于企业自身发展阶段,这是一个非常务实且重要的问题。怎么判断地块是否符合企业的发展需求呢?这个问题可从两个方面来回答,一个是地块情况,二是企业情况。
先说地块情况,它包括城市级别、土地规模、商住配比等,每项指标都有多个变量,每个变量都需要我们务实思考,因为不同的变量会直接影响开发收益,从而影响企业效益。
城市级别低,土地成本相对较低,但是,低城市级别也意味着消化力差,开发周期长,利润率低;城市级别高,消化能力强,溢价能力强,但是拿地的门槛很高。
土地规模这个指标也是如此,如果土地规模超出了企业的掌控范围,企业需要严重负债才能运行下去,这种景象无异于“在刀锋上舞蹈”,因为半步失算,企业如同大厦将倾。对于商住配比的理想化情结也是潜伏的重要风险。
城市综合体的兴起,使政府在出让土地时,就捆绑了项目的发展方向。有的企业为了获得土地,不得不接受过高的商业配比,从而沉淀大量开发资金,如果缺少对商业地产的运作能力,企业的血将被大体量的“商业”抽干。正所谓无知者无畏,如此惊心动魄的风险,一些开发商浑然不觉,还怀揣着成功的美梦。
下面讲一个真实的事例。
2013上半年,有一个开发商找到我们,他有一个项目位于宁乡县,宁乡隶属于长沙市,距离长沙近40公里。项目位于宁乡的经济开发区内,项目规模70余亩,容积率为3,商业占据一半的比例,约为7万平米。项目离县城有一定的距离,商业的主要消费者来自开发区内的打工者,他们的购买力非常有限。县城的居民一般不会到此地购物消费。商业受地段所限,其辐射能力非常有限,来自县城的居民对于该地块的商业投资热情也不高,在当地人眼里,位置显得偏远。
开发商老板在与我们沟通方案时,一股脑地考虑如何把容积率做满,如何将7万平米的商业合理地摆布出来,再理想化地计算出集中商业售罄后的庞大经济效益,他的眼神流露出自信与喜悦。
这位开发商老板颇有兴致地与我分享项目规划的设计细节,我打断了他的话,反问了他两个问题,第一个问题是为什么一定要把3容积率做满?第二个问题是7万平米的商业如果消化不了怎么办?
面对我的问题,这位老板倒是不含糊,他说容积率做满,可售面积就越大,项目的收益也将越高。至于商业体量的问题,他乐观得令我难过,他说周边邻街商铺售价2.5万元/平米,自己的项目要实现2万元/平米的均价应该是没有问题的,商业面积增加意味着收益也在增加。
我给他两个建议,一是给项目“瘦身”;二是给商业“重塑体形”。
所谓瘦身,就是放弃一部分容积率,容积率并不是越高越好,高容积率意味着建安成本也会大幅往上翻,导致成本投入与收益不成正比。不要贪恋高容积率,操作不好完全可能是一个陷阱。
给住宅瘦身。在一个县级城市的不成熟区域,客户购买力和产品需求量原本就十分有限,产品生产越多,积压也就会越厉害,企业的资金压力自然也就越大。容积率为3,产品很难清一色地做成小高层,这就必定需要有不少体量的大高层产品,在县级城市,人们对于高楼层产品很有抗性,销售难度非常大。因此,不建议做大高层产品,这样的产品成本投入高,溢价能力差,客户对高楼层的接纳能力弱,容易造成较大面积的滞销。这世界上有谁会愿意投入高额成本去制造一种滞销产品呢?
商业也需要瘦身。
7万平米的集中商业体量大,未来操作的难度也更大。如果按造住宅的操作思路去操作商业,项目肯定会走向不归路。作为初涉地产领域不久、没有任何商业操作经验的企业而言,只有两条路,一是尽量控制集中商业的规模;二是与专业的商业运营企业合作开发,诸如百货公司、大型超市等。通过我方出地,对方出资的形式,来分摊资金压力,分散风险。
商业除了瘦身之外,还需要重塑体形。我告诉他,在中国,集中商业要运作成功,就一定需要一定比例面积的持有,或产权销售后把经营权回收回来,否则,商业不可能成功。自持的商业面积可以招入主力店和次主力店等,这些店的进驻能够给整个商场发挥“固本培元”的作用。因此,商业的运作是涉及多方利益、大资金投入、长期收益的模式,与住宅有本质区别。我们还需要非常务实地看待商业操作的困难,建议项目增加裙楼底商的面积,都不要给集中商业“加量”,以此改变项目商业体的形状。
这位老板半晌无语。
显然,项目商业的体量超出了区域的消化能力,也超出了开发商所能掌控的“难度系数”。老板被理想化的收益冲昏了头脑,他精于设计枝叶,却忽视了项目运作成功最基础、最核心的问题,事以至此,悔不当初。
这个真实的故事,充分说明了关注地块出让指标,客观地评估自身能力,非常重要。
判断地块是否符合企业发展的需求,一是从地块情况入手,二是要客观分析企业自身能力。企业能力主要指资金实力和团队实力。目前,开发贷款越来越规范,杠杆效应已不及早年明显。因此,对于一个公司的资金硬实力要求非常高。资金实力决定拿地规模,决定项目规划。有多大能耐做多大事,极限式的资金运作,可能产生蛇吞象的典范案例,也可能让一个企业毁灭数次。发展是硬道理,稳定才是压倒一切的大事。
团队能力也是考察一个地块是否值得开发的重要因素,尤其是住宅之外的其他土地类型,比如商业地产、工业地产或其他主题地产。企业跨步不宜太大,也不要以为有钱就可以找到任何想要的人才,中国所有的一线开发企业都缺人才,更何况平民企业。
分享了这么多事例,讲了这么多内容,归根到底其实就是一句话——只有地块情况与企业自身情况相匹配,这样的土地才值得购入开发。切不可盲目追求规模大,也不可挑战高难度,只有风险可控制,项目运作才能平顺。
六问:除了赚钱,是否还能收获其他东西?
土地购入之后,除了赚钱之外,企业还能获得什么?这其实是老板层面所应当考虑的问题。在拿地之初针对这些问题多想想,能够让营销人拥有不一样的思维高度。试想,在公司的讨论会上,一番有见地的话语,可以让你瞬间脱颖而出。大致盘点一下,开发项目可能产生的收获有:
其一,积累专业知识,提升团队能力。地产开发新军,可以借助一个弹丸项目,整合一支团队;有多个项目运作经验的企业,也可以强化团队的操作能力。
其二,积累资源。一个项目运作完成,过程当中自然可以积累很多资源,比如建筑公司、建筑规划设计院、媒体资源等,为下个项目的运作打下良好基础。
其三,提升影响力。每个项目的开发落地,都如同给公司树立起一块无字碑,如何评说留给业主。对于优秀的项目,自然可以有效提升开发企业的影响力,多个项目“正能量”的叠加,就会有一定的品牌号召力。
团队、资源和品牌这是老板最为关心的问题,对于有追求的企业,任何地块的开发都不应该是纯粹的逐利行为,如今的地产行业竞争,是综合能力的比拼,拼人才、拼专业、拼资源、拼品牌等,过分短视的开发企业,往往只适合一两锤子的买卖,走不长远。
下一篇:销售四功法(2)