深圳过半小区未成立业委会，物业维修金怎么用？专家这样建议

物业维修金是房子的“养老金”，如何管好、用好物业维修金是每个业主共同关心的话题。多年来，业主普遍反映对小区维修金的管理与使用不知情，常常出现小区物业维修金被违法使用的情况。

5月18日，深圳市律师协会与深圳市物业管理行业协会联手举办了主题为“物业维修金管理与使用合规”大型公益论坛，此次论坛吸引了全国5万多观众在线观看直播，有100多位深圳物业服务企业高管现场聆听了专家演讲。

针对业主们关心的问题，这场论坛主要围绕物业维修金制度建设，维修金管理与使用的合理性、公开性、透明性以及司法机关对物业维修金合规性审查的基本原则等方面进行了深入的探讨。

现状

深圳小区业委会成立率仅四成

客观造成物业维修金不合规的情况

小区物业维修金为何常常出现违法使用的情况？

深圳市律师协会物业服务法律专业委员会主任刘长森律师指出，依照深圳经济特区相关法律规定，物业服务企业既是日常维修金的收款单位，又是日常维修金的管理与使用单位，因此，业主们的日常维修金实际掌握在小区物业管理人手中。法律赋予了小区业主委员会对日常维修金管理与使用的监督权，但多年来，由于小区业主委员会的成立率不足百分之四十，导致深圳半数以上小区无法通过业主委员会来监督小区物业维修金的使用与管理。这种事实，客观上造成了物业维修金在管理与使用上普遍存在不合规的情况。

南都·湾财社记者了解到，2019年，深圳住建局曾出台过“关于《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的说明”，其中提到一组数据：深圳市全市共计住宅（包括商住混合）小区3597个，工业厂房有460个，商业和办公有1208个，全市物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%，已成立业委会的住宅小区1476个，约占41%。

记者进一步在深圳住建局官网上统计到，截至2023年5月份可查询到的业主大会和业委会有效信息共1657条，按深圳目前4000多个商品房住宅小区推算，业委会成立率与2019年的数据接近。

“深圳业委会成立的比例肯定是不到四成的，而且很多已经成立的业委会实际上是有名无实的。”长期关注深圳物业纠纷的深圳市律师协会物业服务法律专业委员会副主任许怿滨律师向记者表示，“据我了解到的情况，截至去年底深圳应该有1500家左右的业委会/业主大会成立，但实际上深圳有约4000个商品房住宅小区。”

建议

保证物业维修金使用合规

业委会物企主管部门要共同参与

那么不合规的使用情况会触及怎样的法律问题？

刘长森律师认为，从深圳法院处理有关业主委员会追缴物业维修金的案例来看，很多物业服务企业在维修金管理与使用上存在不公开、不透明，未征得业主同意的违规情形，一些物业服务企业在此类案件中败诉，究其原因是物业服务企业在维修金的管理与使用侵害了业主们的知情权和决策权。

值得一提的是，南都此前便报道业委会追缴物业维修金的案件。2019年，龙华区银泉花园小区业主向南都记者反映开发商、前物业公司欠缴小区首期物业专项维修资金135万元，此外，前物业还欠缴了68万余元日常维修资金，两项合计约200万元。该案件引起住建局重视，彼时龙华区住建局向南都表示，辖内欠缴首期维修资金的小区有25个，但在追缴过程中发现有的开发商企业已经不存在，成了老大难问题。

近两年，深圳还曾专门召开物业专项维修资金追缴工作会议，主要汇报各个区首期维修金追缴工作举措和成效。

就如何解决物业维修金的不合规问题，刘长森律师建议，第一，物业服务企业和业主委员会要认真学习维修金的相关法律法规，要严格依照法律规定管理与使用维修金。第二，在加大物业维修金管理与使用方面的宣传，唤醒广大业主参与小区管理事务的积极性，积极成立业主委员会，通过业主委员会实现对小区维修金管理与使用的日常监督。第三，政府应当加强对小区维修金管理与使用方面的行政监督力度，及时依法纠正维修金在管理与使用方面存在的问题。

论坛上各方专家一致认为，保证物业维修金合规则，需要业主、业主委员会、物业服务企业及政府主管部门的共同参与，只有形成合力，才能真正管好、用好业主的房屋“养老金”。

法规

物业专项维修资金应按管理规定执行

深圳目前有关物业维修金的规定是怎样的呢？当前是否有可参考的规范？2022年12月，深圳市住房和建设局在深圳政府在线互动交流平台上对深圳市物业专项维修基金缴纳有关管理问题进行了回应。

据了解，深圳于1994年11月1日颁布施行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，建立了房屋公用设施专用基金和住宅维修基金，并于1996年9月20日颁布了《<深圳经济特区住宅区物业管理条例>实施细则》予以了细化。其中，房屋公用设施专用基金由开发建设单位缴纳，住宅维修基金由业主按月缴纳。

2008年10月1日，深圳印发施行《深圳经济特区物业管理条例》，并正式设立物业专项维修资金制度，其中包括了首期归集的专项维修资金（即原房屋公用设施专用基金）和日常收取的专项维修资金（即原住宅本体维修基金），并于2010年9月10日出台《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府〔2010〕121号）对物业专项维修资金管理制度予以细化。

目前，深圳已分别于2020年3月1日和11月1日分别对《深圳经济特区物业管理条例》《深圳市物业专项维修资金管理规定》进行了修订，有关物业维修金的管理规范、使用监管也依照该份规定执行。

根据规定，深圳物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金（以下简称首期维修金）和日常收取的专项维修资金（以下简称日常维修金）。首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入市管理机构设立的物业专项维修资金专户；日常维修金由业主在按月缴纳物业管理费时一并缴纳。

南都·湾财社记者 孙阳