乐居大湾区｜20万元买套广州公寓！5年回本！还可原价回购……靠谱吗？
不到20万元入手番禺市桥城区一套公寓！？最快不到5年可以回本？
就在12月19日，平淡已久的公寓市场传来一新项目的开盘消息。该项目名为尚城公馆，开盘推多个一口价单位，不到20万元就可以买到一套复式公寓！
|开盘现场
乐居君查实项目具体地址后，发现尚城公馆居然就在番禺天幕百货（又名天幕数码城）内！什么？一个卖数码产品的商城摇身一变成为公寓？
这到底是怎么回事？乐居君马上带大家到现场了解情况。
周边生活配套成熟
或受市桥大桥噪音影响
尚城公馆位于番禺天幕百货内，地处番禺市桥商圈，与其最近的地铁站为三号线的番禺广场站，但步行过去还是有一段很远的距离。
周边配套方面，从区位图可以看到，项目周边有百德商业中心、易发商业街、汇珑新天地等商业中心；学校则有东城小学、南阳里小学、东风中学、仲元中学等。
|项目区位图
由于项目坐落于市桥大桥桥脚，正对着十字路口，往南可到达市桥南板块，往北为市桥老城区，这一带往来行人、车辆络绎不绝，再加上周边商铺、二手老小区较多，生活氛围浓厚，人气不差。
但也正是因为项目位处桥边，所以住户可能会受车辆来往噪音干扰。
复式公寓仅8294元/㎡
后10年收益谁来保障？
好好地卖着数码产品，天幕百货怎么会变成公寓了？
其实，从成立至今，天幕百货经历过数次转型。
据2006年南方日报报道，番禺天幕商贸中心（即天幕百货）总投资1.2亿元，引进了ITAT国际品牌服装会员店、加·莫德菲尼公司等多家国际及国内著名公司。天幕物业管理有限公司董事长邓锐标在当时称，要把天幕商贸中心打造成番禺高端商业消费场所。
到了2011年，据网上公开资料，天幕百货拟打造成为番禺一站式少儿乐购主题商城。近年，其定位又变为数码城，与东方电脑城、番禺电脑城、港禺坊电脑城、硅谷电脑城并驾齐驱，成为番禺人所熟知的数码电子商城。
但随着近年电子商务的兴起，实体店经济大受打击，像天幕百货这类型的电脑城更是举步维艰，很多商户都处于入不敷出的状态，纷纷撤场，天幕百货逐渐变成“空城”。
|目前天幕百货仅底层数家商铺继续营业
现场销售透露，天幕百货将再次转型，广州尚城公馆酒店管理有限公司进驻项目，与广州德一教育咨询有限公司合作，将其打造成为大型艺术培训机构中心。
|现场有对广州德一教育咨询有限公司的介绍展板
“未来项目一楼将规划成休闲中心，有餐饮等商铺进驻；二楼是艺术老师们的办公室；三到四楼为学生宿舍，五楼以上就是课室了。”销售介绍道。
|项目各层规划
而本次开盘要卖的尚城公馆公寓，就是用作学生宿舍！
听着是不是有点奇葩？销售解释道，广州德一教育是一家专注美术教育的培训公司，已经与尚城公馆酒店签订合同，承诺每年招生1000-1500人，而且这些学生唯一的住宿酒店就是尚城公馆。
|项目宣传展板
“这个培训机构是半封闭式管理的，都是硬性要求学生在这里住宿，所以入住率方面你不用担心。”
|由于合同不能拍照，乐居君只能趁机偷拍，大家将就着看吧
如果是用作宿舍，那产品方面将怎样打造？
销售介绍，尚城公馆目前卖的公寓建面约24-30㎡，分为复式和平层，复式层高4.2米，两个户型加起来共220套货，开盘当日卖出30+套。
|平层：由于开盘当日样板间太多人，乐居君只能用中介发的样板间图
20万元买套公寓
20万元买套公寓
|复式：由于开盘当日样板间太多人，乐居君只能用中介发的样板间图
发现没？样板房布置不在乎居住体验，只在乎放尽可能多的床！
销售也明确，这些艺术培训班最便宜的要3.8万元/学期，最贵的是9.8万元/学期，所以来这里的艺术生都要没日没夜地练习，对住宿要求自然不高。
“买复式性价比最高，因为可以多放几张床嘛。”销售说道。
价钱方面，以一套24㎡的复式公寓为例，现一口价199058元，折合8294元/㎡，这个价格可谓十分诱人。
20万元买套公寓
而收益方面，买家会和尚城公馆签订合同，合同注明公约每月保底返租1500元，每5年递增20%，10年收益大概是19万元，可基本回本。
但如果你选择与酒店五五分成的话，算法为50元/床位/日，按一间房4张床位计算，一个月租金为6000元，这6000元需要减掉保底1500元（什么迷惑操作？），减掉1500元后得出4500元，这4500元的一半（即2250元）再加上保底的1500元共3750元，便是买家这一个月的收益。
至于为什么要先减掉保底的1500元，又在后面重新加上去？销售的解释是，让买家看得更加清晰。
如果选择五五分成的话，买家一年租金收入为4.5万元，只需5年就能赚到22.5万元了，这其中的年回报率高达22%！而且项目还能实现5年无条件向买家原价回购！相当于让你白赚5年的租金！
当然了，这只是销售的片面之词，大家听听就好。
需要注意的是，项目只！卖！使！用！权！合同上注明的使用年限为20年，交楼时间为2020年7月1日，第一笔租金到手时间为2020年7月25日。
同时，尚城公馆与广州德一教育合约期为10年，但是项目使用权有20年，那多出的10年怎么办？销售称，到时酒店方会与德一教育续约，万一续约不成功，尚城公馆就把公寓当成普通酒店出租，到时入住率就不能保证了。
这是否意味着，尚城公馆只能保证买家前10年收益，后10年就让大家“自生自灭”？
3个月内规划变更？
产权持有人为失信公司
从天幕百货关键词入手，乐居君顺藤摸瓜，发现它在前三个月已有商铺开卖，但当时整个天幕百货的规划与乐居君本次踩盘了解到的有所出入。
据广州房产公众号今年9月消息，天幕百货首层将打造【鲜尚鲜】市场，2-3楼规划为餐饮店铺，4楼以上改造为公寓。
|图片来源：广州房产
嗯？说好的整栋楼打造成半封闭式培训机构，2楼为教师办公室，3-4楼为学生宿舍呢？
据悉，此前的【鲜尚鲜】商铺根据面积段不同，售价主要为16-30万元/间，同样打着5年无条件回购的旗号，吸引大批买家到场了解。
更诱惑的是，当时的【鲜尚鲜】商铺收益由两大部分组成，包括开发商提供的20年保底收益和商场开业后收入的50%。据广州房产计算得出，只要投入16.2万元，20年的收益高达103.9万元，买家净赚87.7万元
|图片来源：广州房产
稍微有点思考能力的小伙伴都知道，天上是不会掉馅饼的，越是吸引的事物，越要仔细分辨。
回到我们本次踩盘位于天幕百货内的尚城公馆，从销售口中得知，项目开发商为“金石”（实际为“金城实业”，销售打了同音字），但根据现场房产证显示，早于2005年，广州市天幕物业管理有限公司就已经从广州番禺金城实业有限公司手中买了清河中路88号物业，即天幕百货。
也就是说，尚城公馆产权不属于金城实业。
再来看看项目现持有人广州市天幕物业管理有限公司。天眼查显示，该公司已被最高人民法院列为失信公司，自身风险高达153宗。
司法风险大多为民间借贷纠纷、借款合同纠纷、不当得利纠纷等。
更为重要的是，天幕百货目前有多宗司法拍卖，涵盖首层至三楼。如果按照销售说法，三到四楼为尚城公馆公寓的话，这是否意味着即使你买了这套公寓的使用权，它仍有可能不是属于你？
网络执行查控系统显示，广州市天幕物业管理有限公司“名下的房产均被广州市番禺区人民法院查封，除此，未发现被执行人有其他可供执行的财产。”
从阿里拍卖官网也可以看到，清河中路88号（天幕百货）多间商铺被拍卖，标价从6万元到160万元不等，每次都有数千人围观，但基本无人报名参与拍卖。
看到这里，相信大家心里已经有个底。 尚城公馆宣称20万元一套复式公寓，最快不到5年就可以回本，开发商还能5年无条件回购，让你白赚5年租金......这一切听上去的确十分吸引，但尚城公馆背后的广州市天幕物业管理有限公司早已欠债累累，劣迹斑斑，这个险，真的冒得过吗？
除了公寓风险外，最后乐居君还想跟大家探讨一下传统电脑城的转型之路。
近年来，天河区政府大力推动岗顶IT市场转型升级，百脑汇，岗顶IT商圈其他电脑城的转型，片区将形成以IT电子产品、特色餐饮、休闲娱乐等多种业态相互融合发展的新局面。
无独有偶，今年8月14日，广州出台了《广州市加快推进专业批发市场转型疏解三年行动方案（2019—2021年）》，其中提出，通过转型升级、转营发展、拆除关闭、搬迁疏解、规范整治五种方式对专业批发市场进行分类处理。
《行动方案》还明确了规范整治的重点区域，其中包括天河区石牌等中心城区批发市场集聚的商圈。未来的岗顶电脑城商区将逐步去“电脑化”，引入吧友网咖、VR体验馆和创客空间等新型模式，转向服务平台和创客空间发展。
同样为区域本地知名电脑城，天幕百货经历了烂尾、挣扎转型到现在的负债累累，背后产权、资金十分复杂，而它未来的路，又在何方？