苏南旭辉 | 成人达己
编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是旭辉江苏区域副总裁兼苏南城市公司总经理姚志强。
曾子曰：“士不可以不弘毅，任重而道远。”
这句话意在强调士必须要有宽广、坚韧的品质，因为责任重大、道路漫长。
作为旭辉江苏区域副总裁兼苏南城市公司总经理，姚志强即将开启任职旭辉的第15个年头，躬耕地产行业多年，他早已锻炼出“弘毅”的品质。
然而，2021无疑是地产行业艰难转型的一年，剧烈而又复杂的市场环境之下，进入无锡深耕5年的旭辉如何迎接市场的变化？如何把握破局的机遇？如何度过下一个5年的深耕？
在国金中心46层高的旭辉办公室里，怀着好奇和期待，乐居财经对话旭辉姚志强。
内心笃定 行稳致远
2021年还剩一个多月，然而地产人只想尽快度过这一年。
回顾2021，政策趋严、融资趋紧、销售趋降、市场趋冷……尤其是随着若干个大型房企的“暴雷”，以及严厉调控的压力，给当下不少房企的现金流管理带来了较大的压力和挑战。
显然，近期的中国房地产行业，似乎遭遇到了前所未有的困境，更有悲观者认为，中国地产的明斯基时刻已经到来。
但在地产一线从业多年的姚志强看来，情况远没有那么糟糕。
“从央行到住建部近期发布会的官宣，我们也可以看到许多积极的信号。在宏观调控层面，地产行业的‘至暗时刻’已经过去。”
事实上，央行9月24日罕见发声房地产，提出维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，这一刻起，就注定了今后将继续围绕房地产平稳健康发展而努力，政策方向也将是一切从稳定出发，从而为购房者创造良好的市场环境。
“从房企自身的角度讲，还是需要积极的应对当下“现金流为王”的导向，主动把产品打磨得更好、服务更加贴心，赢得客户就是赢得现金流。”
面对政策与市场的纷纷扰扰，姚志强内心笃定干好自己的活才是根本。
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五载耕耘 砥砺奋进
今年的7月20日，苏南旭辉换了一个新办公室。
从天津物产大厦到无锡国金中心，不仅仅是城市区位的转换，更是站在城市核心C位之上，未来进化迭新的新起点。
自2017年首入无锡以来，一座时代城开启旭辉深耕无锡的序幕，不仅赶上了2017-2019年无锡市场的高速发展期，而且在首入无锡的第三年就实现了销售回款双百亿的目标。
2021年前三季度，根据克而瑞数据统计，在无锡大市的销售排行榜上旭辉排名TOP6，时至今日，可以说旭辉在无锡已稳居行业前列。
“我们是城市时间的舞者。”
2017年伊始，5载时光淬炼，苏南旭辉步履不停，砥砺奋进，不仅深耕无锡，足迹还遍布常州、江阴、宜兴等地。
从锡城的铂宸府、铂悦溪上，到龙城的都会江来、都会上著；从江阴的敔山公元、运河公元，到宜兴的旭辉府……
躬身入局，潜心规划，每一次落子，都深深地融入城市发展的脉络；每一步行进，都稳稳地踏在城市焕新的方向；每一笔挥毫，都描绘出与城市共生的美好前景。
融入一座城，深耕一座城，共建一座城。
常以“行者”自诩的旭辉，一步一个脚印，走得稳健踏实，走得更高更远。
回顾这些年苏南旭辉的成绩，以一位职业经理人的眼光来看，姚志强认为自己的运营秘诀非常简单，就是十二个字：
“进对城市，拿对地块，做好产品。”
但知易行难，作为稳健派房企，旭辉自有一套成熟的打法和体系。
进驻城市，则是兵马未动，粮草先行。早在2014年，旭辉就已关注到无锡这座城市，制定了初步战略，并参与到部分土拍试水。得益于早先对无锡城市脉络发展的长期观察和研判，最终在2017年旭辉及时落子锡城，率先融入无锡周期性的发展节奏，进而开创后续的辉煌和战绩。
土拍拿地，则是狮子搏兔，亦尽全力。每一次拿地，都是旭辉集团内的重中之重。依托于成熟的投拓体系，前期的市场调查与地块测算都做到非常完善。在拿地过程中，集团领导甚至集团总裁也时常亲临现场直接沟通。
上下的层层把关、高度重视，让旭辉的每一步落子，都能够深刻把握住城市的发展方向，从而获取到有质量又有利润的土地。
打造产品，则是结合时代，推陈出新。2020年，疫情形势之下，购房者对于健康的需求日益凸显，旭辉认识到新形势下需求的变化，以二十载开发经验，带来第七代产品——CIFI-7，重点关注后疫情时代对健康人居生活的新思考以及深层次探寻消费者对“家”的延展性需求。
而在业内看来，苏南旭辉从无到有，从有到精，从精到强的过程，也让姚志强深厚的地产运营功力彰显无疑，也更加印证了旭辉稳健运营体系的成功和卓越。
成人达己 臻于至善
“大学毕业就来了江苏旭辉，在这里成家立业，从一个城市到另一个城市，从‘小姚’干到‘老姚’，深刻感受到江苏旭辉对员工的关怀，从中也收获了自己的成长和发展。”
在采访中，姚志强回忆起自己的职业经理人生涯，感叹离不开江苏旭辉的栽培与厚爱，时至今日，刚加入江苏旭辉时被委派去办理第一张营业执照的兴奋和喜悦还历历在目，恍如昨日。
旭辉的管理培训体系被称为“旭日升”，成材率在业内也是首屈一指，而且得益于江苏旭辉大家长王凤友一直提倡的家文化，企业内大家不仅是同事、是战友，更是家人。
在以高流动性著称的地产行业，5年以上甚至10年以上的老员工，却在江苏旭辉比比皆是，原因就在于此，而姚志强也是其中之一。
“江苏旭辉就像是一个大家庭，只要能与企业同频同心，就能有自己的生活，有自己的发展。”
访谈到这里，乐居财经不禁好奇，同频同心，频在哪里？心在哪里？
对于江苏旭辉而言，15年来，坚持做难而正确的事，产品力才是最大的目标与追求，也是每一位江苏旭辉人的职业坚守和理想，对于姚志强而言，更是如此。
用姚志强的话说，就是“成人达己，臻于至善”。
就是以产品力为核心导向，追求极致，不断超越，打造让企业员工骄傲、让购房客户信赖、让合作伙伴认可、让竞争对手学习的产品，既赢得了市场和掌声，也实现了自身的追求和理想。
以铂悦溪上为例，山水德比创始人兼首席设计师孙虎亲自操刀，从示范区的开放下沉式庭院、到交付大区“林泉溪上”的景观规划，都紧密结合版块山水并秀的天然禀赋、地块低密舒适住区的宜居特点，为的就是让人们在城市中找到自然的皈依，住进山水之间，成为江南的一部分。
此外，铂悦溪上也是首批旭辉提出37℃社区服务的项目之一，目的是构筑一个更具温度的社区。一方面，旭辉永升物业会对已交付物业的设施会进行不断的“焕新”，确保业主再入住3年、5年甚至更长的时间里，依然维持良好的居住体验；另一方面，通过丰富的社区活动，例如羽毛球、网球，以及桌游、花艺……加强了业主之间的圈层交流，从而构筑一个有温度、有人情的温度社区。
面对新形势下的风险和挑战，地产经理人的职责和压力无疑更增几分。但在姚志强身上，看到的只有坚实的信心，来源于旭辉一贯以来对产品主义的长期坚持。
“旭辉的愿景是想成为城市的运营商，所以未来我们会打出自己的品牌，其他的一些业态包括养老、商业等等会在不久的将来与无锡见面，让无锡老百姓对旭辉品牌能够达到全方位的认可。”
于姚志强而言，坚守自我，展望未来，销售回款双百亿仅是旭辉无锡的新起点，下一步，旭辉也将全面融入锡城发展的步伐，与这座城市共同呼吸，共同成长。
以下为乐居财经与姚志强先生的对话精选：
乐居财经：如何看待四季度或2022年楼市房价、销量、政策等市场走势？
姚志强：近期宏观金融层面释放出的利好信息，对于稳定市场和预期起到了积极的作用，应当说政策调控的“至暗时刻”已经基本度过了。但从楼市的角度说，银行信贷放款不会快速释放，房企资金紧张的局面仍会维持一段时间，因此我们判断四季度市场仍会有一个惯性下滑的过程，但现在的政策面、舆论面都不引发快速、深度的下滑。
无锡2022年的房价，我们判断仍会是维持“慢长牛”的态势，即基于城市土地价格的结构性上涨和城市经济的发展，无锡的整体房价稳定的上涨3%-5%；成交量的角度，我们观察到无锡近几年的市场容量还是稳步扩容的，这更多的是得益于无锡城市的资源、配套，使得其人口增长仍较为乐观，因此我们市场的整体销量至少会维持在2021年的规模。
乐居财经：您认为当下房企面对的最大困难是什么？有怎样的解决之道？
姚志强：当前市场主要的困难是金融、融资层面的管理收紧，与一些企业债务违约的“暴雷”，形成的负面循环，给企业的现金流管理带来了较大的压力和挑战。但是从央行到住建部近期的发布会的官宣，我们也可以看到许多积极的信号，相信在宏观调控层面，“至暗时刻”已经过去。从房企自身的角度讲，还是需要积极的应对当下“现金流为王”的导向，主动把产品打磨得更好、服务更加贴心，赢得客户就是赢得现金流。
乐居财经：旭辉在无锡目前土地储备和可售货量如何？土地集中出让和当下政策对城市公司的拿地策略和收储有哪些影响？
姚志强：我们自2020年通过布局太湖新城的铂悦溪上、铂宸府和宸风云庐三个项目，储备了超过100亿的货值，应当说这三个项目在2021-2022年是我们的基本盘，同时我们在江阴也有运河公元、敔山公元这样的主力热销盘，因此目前的货值储备依然是较为稳定的。
今年的集中供地可以说打乱了大量房企年初的拿地计划，以无锡今年的三批次集中土拍来看，从竞买规则到最终的结果，差距都非常大。从城市公司的角度讲，一方面需要加强中微观的研判，对板块、客户要有足够的了解和认知，才能做到谋定而后动；另一方面，我们依然坚持价值投资，即跟着城市规划走、跟着客户走，这样才能获取有质量、 有利润的土地。