房东让搬家，月嫂不退定，机酒怎么办…涉疫合同履行指引来了！

新冠肺炎疫情发生后，上海市司法局12348公共法律服务热线以及“12348上海法网”网站、App和微信小程序，24小时开通在线咨询，就疫情涉及的相关法律问题，向市民提供法律咨询建议。

针对市民咨询较为集中的合同履行、劳动关系等相关法律问题，市局经过初步研究，梳理形成了有关法律指引，将分期进行发布，供大家在处理相关纠纷时参考。

由于个案事实纷繁芜杂，本指引不构成具有拘束力的法律适用和法律效果评价，仅具有参考意义。

新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引（一）

一、房屋租赁合同

1、承租人要求提前退租

疫情期间，企业停工，因此想返乡，租的房子想退租（解除合同，但不愿支付违约金），怎么办？

指引：《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；

第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”；

第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

本案例中，承租人解除合同不存在法定免责事由。因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任。

2、出租人要求提前退租

房东要求租客立刻搬离，由于租客在外地，车辆限制入沪，担心物品被擅自处理。

指引：《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。

出租人要求提前解除合同并取得承租人同意，出租人应当按照约定承担相应的违约责任，承租人应当按照出租人要求在合理期限内交还房屋；如果不能及时交还，应当按照租房合同中约定条款处理承租人物品；如无约定，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人未与出租人就搬离事项协商一致，出租人无权自行处置承租人的物品，但可以通过向法院起诉的途径收回房屋。

3、出租人要求承租人搬离

租赁合同到期，房东强行要求搬离，但是因为疫情，承租方希望晚几天，房东不同意，如果在搬家期间被感染，可以向房东主张赔偿吗？

指引：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。

《突发事件应对法》第六十六条规定，“单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。

本案例中，合同到期后，如果承租人希望续签，应当与出租人就合同相关条款协商一致。协商不成，承租人应当在房东要求的合理期限内搬离。

疫情防控期间，承租人在搬家过程中应当按照规定自行做好必要的安全防护，但如果该区域因疫情被隔离或被行政机关严格管制，出租人应当服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令，配合相关部门依法采取的措施，不能强行要求承租人搬离。

4、二房东要求减免租金

某房屋租赁网站以不可抗力为理由要求不支付一个月房租，合法吗？合同有不可抗力的条款。

指引：对于本次新型冠状病毒感染肺炎疫情，国家已明确其属于《中华人民共和国突发事件应对法》第三条中所称的“公共卫生事件”，按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。

考虑到因疫情防控而带来的交通管制、人员隔离、返工推迟以及开学延期等情况，直接影响了租房需求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形。

就本案例而言，该房屋租赁网站对本次疫情既不能预见，也不能避免，更不能加以克服，因此，疫情应被认定为不可抗力。

本案中如果出租人与该房屋租赁网站在合同中设置了不可抗力条款，约定一旦出现不可抗力可解除合同、可减租，则按约定；如果未设置相应条款，只能按法律规定处理，即租赁物无法使用是承租人之风险，无权要求减租。鉴于本次疫情对租房业务的巨大影响，该房屋租赁网站也可与出租人合理确定各方的权利和义务，共同分担租金损失。

如果协商不成，该房屋租赁网站还可依据情势变更原则，向法院起诉要求变更合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

5、房东要求涨房租

租房合同到期了，但现在找不到房子，想住到疫情结束后再找房子，可房东要涨房租。

指引：根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款……(五)价款或者报酬”。

承租人如事先未与出租人达成以原租金续签合同的协议，目前合同到期，续签的租金与租期需由双方重新协商约定。疫情不属于出租人不能涨价的法定事由。

6、出租人清退承租人物品

租房纠纷，房客没有付房租，也不打算回上海，本打算考虑后续来收拾房子里的东西。房东现在说房客不付房租，要处理房客的东西，合法吗？疫情对合同有影响吗？

指引：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；

第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。

具体到这一案例，如果出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人无正当理由仍然不支付的，出租人可以解除合同；承租人应当为此承担违约责任，违约责任按照合同约定或按照法律规定。

合同解除后，承租人应当按照出租人要求在合理期限内交还房屋；如果不能及时交还，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，鉴于本案中承租人未及时支付房租，出租人可适用《物权法》第230条关于留置权的相关规定。

二、婚庆合同

一对新人原本准备在近期举办婚礼，并与某婚庆公司签订了婚庆合同。疫情爆发后，他们打算取消婚礼。这对新人可否以疫情爆发属于不可抗力为由主张解除婚庆合同？已经交付给婚庆公司的定金是否应予返还？

指引：根据《合同法》第94条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。据此，当事人可否解除合同，既要看合同履行时是否出现不可抗力，又要视合同目的是否无法实现而定。

《合同法》第117条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

此次“新冠肺炎”作为一起突发公共卫生事件，医学界尚无绝对有效的方法可以阻止病毒传播，属于不能避免且不能克服的事件，如果婚庆合同是在疫情爆发前签订，当事人在签订合同时客观上是无法预见疫情会爆发的。

在此情形下，当事人可以主张合同履行出现不可抗力情形，可以据此主张解除合同。

反之，如果合同是在疫情爆发前或已有迹象表明相关异常公共卫生事件正在发生时签订，即当事人应当能够遇见“新冠肺炎”或相关疫情可能发生时，则不符合不可抗力的全部要素，不能据此主张解除合同。

需要指出的是，根据《合同法》第117条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

因此，如果系因一方原因导致婚庆活动推迟举行的，纵然符合上述不可抗力全部要素，相关责任方如以不可抗力为由要求解除合同的，仍应承担相应的违约责任。

当事人主张以不可抗力为由解除合同的，还需要证明因不可抗力而导致合同目的不能实现。合同目的不能实现的可以解除合同。

“新冠肺炎”疫情出现后，国家和本市采取了严厉的管控措施，包括禁止人群聚集等，客观上会造成疫情期间婚庆无法正常举行，导致合同不能履行。通常，婚庆合同对婚礼日期一般都有特别规定，特别日期往往含有特别含义，如果当事人认为延期举行婚庆达不到原定日期举办的效果，可视为合同目的不能实现。

在此情形下，合同当事人可以解除合同。双方权利义务终止，合同一方当事人收取的定金、违约金等应当予以返还。

同时，《民法总则》第6条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

因此，尽管因不可抗力解除合同属于法定免责事由，合同解除方不需承担违约责任，但相关合同解除后，还应当按照公平原则合理分担有关损失，如婚庆公司已发生实际支出的，合同解除方应酌情予以补偿。

此外，根据《合同法》第118条的规定，合同解除方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。这是《合同法》基于公平原则而科以合同解除方的义务，避免合同相对方出现无谓的损失或损失扩大。

合同目的暂时不能实现的不可当然解除合同。如果因疫情导致合同目的暂时不能实现，但在疫情结束后仍可以实现的，如一方当事人表示婚庆可以延期举行并获对方认可的，则双方当事人不能当然解除合同。

根据《合同法》第77条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。在此情况下，合同当事人可以协商变更合同，包括变更合同履行时间、方式等，以确保合同尽量能够履行。

三、旅游合同

之前在旅行社订购了飞机票和酒店，受疫情影响无法出行，希望可以解除旅游合同，但是旅行社只退部分款项（或拒绝退款），应该如何解决？

指引：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。

《旅游法》第六十七条规定，“因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理:

(一)合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同;旅游者不同意变更的，可以解除合同。

(二)合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者;合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。”

不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在本次疫情事件构成不可抗力的情形下，造成旅游合同无法正常履行，就此而产生的纠纷如何解决？

一、目前国家文旅部出台暂停旅游企业经营活动的紧急通知，要求暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品，因此旅行社目前无法履行合同。

根据《旅游法》第六十七条（二）规定，合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者。如果旅行社没有全额退款，可以咨询一下发生了哪些不可退还的费用。

二、可以参照订票的官方出具的退改保障政策，目前中国民用航空局、中国国家铁路集团有限公司均发布了相关政策。关于酒店，建议查阅相关合同，寻找关于退订、不可抗力、违约等关键条款；查询预定平台有无出台最新退订政策。与合同相对方（旅行社、酒店）沟通协商解决，以尽量减轻可能造成的损失。如果双方无法达成一致，可以找第三方调解机构介入，帮助达成一致意见。

四、汽车租赁合同

一名网约车司机，因为疫情原因导致无法正常经营，要求暂停履行租赁合同，不支付租赁费，但汽车租赁公司不同意，该怎么办？

指引：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形。

根据《民法总则》第一百八十条第二款、《合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

根据国内外法律实践来看，不可抗力事件的范围既包括旱灾、地震等自然现象，也包括战争、动乱、政府干预、罢工等社会现象。

本次新型冠状病毒感染肺炎疫情，国家已明确属于《中华人民共和国突发事件应对法》第三条中所称的“公共卫生事件”，按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。参照我国2003年“非典”期间相关判例认定“非典”为“不可抗力”的司法实践，本次疫情应可认定为“不可抗力”。

就本案例而言，网约车司机对本次疫情既不能预见，也不能避免，更不能加以克服。因此，应认定为不可抗力。受到疫情影响，网约车业务无法正常开展，订立车辆租赁合同时所欲实现之谋生目的难以实现。

根据《合同法》第九十四条之规定，该司机可依法提出解除租赁合同，汽车租赁公司应同意解除合同。

《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

据此规定，结合本案例情形，如汽车租赁合同约定有违约金的，司机无须缴纳违约金，并自合同解除之日起不再支付租赁费。

但根据《合同法》第一百一十八条之规定，司机应当及时通知汽车租赁公司，以减轻可能给公司造成的损失。

如果司机坚持暂停履行租赁合同，且主张不支付租金的，则需适用公平原则予以处理。本次疫情于租赁公司而言并不存在可归责事由，且在疫情期间也难以通过租赁给其他人弥补损失，因此，双方应根据《合同法》第五条公平原则之规定，合理确定各方的权利和义务，共同分担租金损失。

鉴于租赁公司的经济实力一般优于司机，可考虑适当多承担些损失。若租赁公司不同意暂停租赁合同或者承担较多租金损失的，司机可考虑解除租赁合同，待疫情结束后另行签订合同。

五、劳务合同

雇主请了一个月嫂，是温州人，付了1000元定金，现在因为疫情不想要了，但是对方不肯退钱，怎么办？

指引：本案涉及合同的解除。根据《合同法》的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除两种情况。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条规定，当事人因不可抗力致使不能实现合同目等情形，也可以解除合同。

根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。

不可抗力是法定的解除合同事由。《合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

通俗来讲，不可抗力是指人力不可抗拒的力量，它通常包括某些自然现象（如地震、台风、洪水等）和某些社会异常现象（如罢工、骚乱）以及某些政府行为（如征收、征用）。由于它不受当事人的意志所支配，因此多国法律都把它作为一项法定的免责事由，但是具体适用规则和范围严宽不一。

本次疫情符合《合同法》第一百一十七条规定的构成不可抗力的三个条件，即“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，并且与2003年“非典”事件有很多相似之处，政府采取的隔离治疗观察和限制流动的处理方式相似，造成的合同履行不能的原因后果亦有相似之处。

2003年“非典”时期，最高人民法院于2003年6月11日发布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。” 虽然该通知现已失效，但仍有参考价值。

需要注意的是，根据《合同法》第九十四条规定，当事人依据不可抗力解除合同，必须因不可抗力致使不能实现合同目的。

因此，即便“新冠状病毒肺炎”在当事人所遇到的法律纠纷中构成不可抗力，还不足以让当事人享有法定解除权，还必须由于该不可抗力致使合同目的不能实现方可解除。

本案中，雇主委托月嫂为其提供家政服务，并支付了定金。由于疫情影响，雇主能否主张适用不可抗力解除合同，要视合同的具体情形：

（1）如果合同没有特殊的服务时间要求或者现实紧迫性，那么“新型冠状病毒肺炎”对合同目的的实现影响较小。对此，双方可以协商解决，并就合同履行期限等内容另行约定。如果双方无法达成协议，雇主可以根据《合同法》第四百一十条规定解除合同。对于支付的定金，根据《合同法》第一百一十五条规定，雇主不能要求返还。

（2）如果合同对家政服务有特殊的时间要求，比如产后、手术后的护理等，具有现实紧迫性，需要立即提供的，那么由于疫情影响，可能直接导致合同目的不能实现，雇主主张以不可抗力和月嫂解除合同的胜诉概率高于前一种情形。

根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”由于不可抗力是法定的解除合同事由，部分或者全部免除责任，雇主可以要求返还定金。

因此，适用不可抗力解除合同，有一个重要的前提：主张不可抗力一方应证明不可抗力与合同无法履行之间存在因果关系，即“新型冠状病毒肺炎”导致了合同的无法履行。同时，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。

对于在“新型冠状病毒肺炎”发生之后签订的合同，则因无法满足“不可预见”的条件而不能主张不可抗力免责。

来源：上海市司法局