深圳市市场监督管理局关于印发房地产广告合规指引等四个合规指引的通知
深市监〔2022〕75号
各有关单位、个人：
为规范商业广告活动，坚持正确广告宣传导向，提升广告合规意识，根据《中华人民共和国广告法》等法律法规规定，深圳市市场监督管理局聚焦人民群众急难愁盼的房地产、教育培训、医疗、三品一械(药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品）等重点民生领域的广告问题，组织研究制定了《房地产广告合规指引》《教育培训广告合规指引》《深圳市医疗广告合规指引》《药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品广告合规指引》（详见附件1-4），现予以发布。
接下来，深圳市市场监督管理局将委托深圳市广告协会等行业协会组织开展推广培训，并加强宣传推广。请各有关单位及广告主、广告经营者、广告发布者、广告代言人组织开展学习培训，推进广告合规指引的落实，健全广告发布审查机制，维护消费者合法权益，服务深圳经济社会高质量发展、服务粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区建设。联系人：吴先生，联系电话：83070332。
特此通知。
附件：1.房地产广告合规指引
2.教育培训广告合规指引
3.医疗广告合规指引
4.药品、医疗器械、保健食品、特殊医学用途配方食品广告合规指引
深圳市市场监督管理局
2022年3月4日
附件1房地产广告合规指引为规范房地产广告活动，依照《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售办法》《深圳市房地产市场监管办法》等法律、法规、规章以及有关政策要求，制定本合规指引。本合规指引为行业指导性意见，不具有强制性，请参照执行。随着法律法规和监管政策的变化，合规指引将定期评估和动态调整。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强对房地产广告的规范和指导，维护房地产市场良好秩序，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。二、适用范围 本指引适用于在深圳市行政区域内，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍等商业广告。居民私人及非经营性售房、租房、换房广告不适用本指引。三、合规提示1．提高政治站位，坚持正确的广告导向。以健康的形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。2．恪守法律底线和道德底线。加强自律，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，依法开展房地产经营活动。3．房地产广告应当真实、合法。广告主应当对广告内容的真实性负责。广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。4．健全广告合规管理制度，及时清理撤除不合规广告。全市各新闻机构、新媒体、公共场所管理者、网络平台、广告经营发布单位、房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构应当按照国家有关规定，加强广告合规管理，建立、健全广告审核制度，完善审核流程，严格审核标准，避免广告风险。对已发布的房地产广告进行全面清理，及时发现撤除不合规房地产广告。5．广告主须身份真实、经营资质齐全，宣传内容应当与行政许可的内容相符合。营业执照、房地产开发企业资质证书、土地使用权证明、工程竣工验收合格证明、预售、销售许可证证明、产权证明、业主委托证明等。6．慎用广告代言人，坚决抵制违法失德人员。在选用代言人时要做好背景调查和风险防控，不能唯流量名气，要把政治素养、道德品行、艺术水准、社会评价作为选用广告代言人标准，立足正确政治立场，捍卫法律底线。7．房地产广告应当以国家通用语言文字普通话和规范汉字为基本的用语用字。不得使用繁体字、异体字，如”傢俬行””薬房”；不得使用错别字或者篡改成语，如“默默无蚊”“百衣百顺”;不得单独使用外国语言文字。8.房地产广告用语应当理性客观，严禁烘托、渲染紧张氛围，故意造成房地产市场紧张情绪。如含有 “政策利好”、“新政”等描述。9．房地产广告应当具有可识别性。通过大众传播媒介发布的房地产广告应当显著标明“广告”，能够使消费者辨明其为广告。10．房地产广告中使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。11．房地产广告中使用他人名义或者形象的，应当事先取得其书面同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义或者形象的，应当事先取得其监护人的书面同意。12．房源信息应当真实有效。包括房屋名称、地址、楼层、朝向、建成时间、土地使用年限、房屋面积、预售许可证等信息。新房应当有销售/预售许可证，二手房应当有房产证（产权证明）和业主委托书；不得宣传销售国家、广东省和深圳市禁止交易的房产类型，包括但不限于小产权房、安居房、军产房等。13．房地产预售、销售广告，应当载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。14．房源面积应当标明为建筑面积或套内面积。不得使用诸如“120平米高拓房”“6平米精装极小户”等容易引起误导的模糊用语。15．房地产广告中涉及购房资格、首付比例、利率等房地产调控政策的，应当与本市最新政策一致。16．房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期，符合本市最新政策。17．房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明“规划中”等说明文字。18．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明“规划中”“建设中”等说明文字。19．房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。使用建筑设计、室内设计等效果图或者模型照片的，应当在广告中注明“效果图”等说明文字。20．房地产广告涉及抽奖式有奖销售的，最高奖金额不得超过5万元。21．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。比如，不得宣传“1万元即可买到一个洗手间”。22．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。二手房挂牌价格应当以深圳市住建部门发布的二手房成交参考价为准，不得高于二手房成交参考价。房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间。23．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。不得为了突显位置优势，在示意图中缩短与周边交通、商业、文化教育设施及其他市政设施的距离。24．房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，应当在商品房买卖合同中列明。商品房的销售广告和宣传资料在符合以下三个条件时，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任：（1）对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;（2）该说明和允诺是具体明确的;（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。四、负面清单1．房地产广告不得借重大国事和政治活动等名义从事商业营销宣传，恪守十个严禁。严禁使用或者变相使用中国共产党党旗党徽、党和政府重大庆祝活动标志标识、庆祝活动宣传报道、领导人讲话等；严禁使用或者变相使用国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽以及使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员名义或者形象；严禁宣扬恐怖主义、民族分裂主义，含有民族歧视、种族歧视、宗教歧视、性别歧视、地域歧视、职业歧视等内容；严禁含有宣扬宗教极端思想内容；严禁含有淫秽、暴力、赌博、迷信等内容；严禁含有通过恶搞经典、歪曲历史制造噱头、吸引眼球，挑战公序良俗、伤害中国人民和中华民族感情的内容；严禁含有各类色情、“软色情”内容；严禁含有煽动过度消费、宣扬奢侈浪费等违背勤俭节约传统美德的内容；严禁借党史学习教育之名进行商业炒作；严禁侵害未成年人的合法权益。2．下列房地产，不得发布房地产广告:（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（5）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的（如村委集资房、统建楼等小产权房）；（6）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（7）违反国家有关规定建设的；（8）不符合工程质量标准，经验收不合格的；（9）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（10）权属有争议的；（11）未依法登记领取权属证书的；（12） 尚未解除商品房买卖合同的；（13）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3．房地产广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。如宣称“中国空前，深圳绝版”、“5.1米极致层高，买一层送一层”、“主推户型2小时劲销90%，几近售罄”、“140-165㎡山湖大邸 仅余十席”等。）4．房地产广告中不得出现违反“房住不炒”政策的内容，不得以捏造或散布涨价信息、政策变化以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序。5.房地产广告不得使用“国家级”“最高级”“最佳”“顶级”“极品”和“第一品牌”等用语。使用“独家”“独创”“全国领先”“遥遥领先”“领导品牌”等用语时，应当提供相应证明材料，对无法量化、难以自证的用语，应当谨慎使用，否则，存在发布虚假广告的风险。如某教育机构发布“是中国领先的教育招生网站”广告，被市场监管部门按发布虚假广告行政处罚。如某二手车网站使用"创办一年，成交量就遥遥领先"，被市场监管部门按发布虚假广告重罚1250万元。6．房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，不得宣传“学位房”“学区房”，将住房与学位挂钩。如宣称“深中片区学位房” “带某某学校学位” “尽享公立学校” “项目自带一站式教育资源”等。7．房地产广告不得混淆房屋土地使用性质或房屋用途。不得使用“商住两用”等宣传用语误导消费者将非居住用地误以为为居住用地；不得将实际用途为“办公”“商铺”等商业办公性质的房地产宣传为 “住宅”“公寓”“酒店式公寓”等；不得使用“定居”“安家”等词语，或者起居室、卧室、厨房等装修效果图，使消费者误认为是住宅。8．不得以欺骗方式诱使用户点击广告内容，如编造“最新通知”“新政”等。9．房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺，如宣称“20年品牌 实力保障财富升值”“多重钱景保障”“买到即赚到”“年回报率高达14.2%”“开盘必爆抢 热销必升值”“现在买传奇，一年净赚百万”等。10．房地产广告不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，如宣称“半小时内即达香港西九龙”“距前海、科技园10分钟；30分钟内抵达高铁站、机场”“五首歌时间 速达前海中心”“5分钟直达南头关”等。11．房地产广告不得含有违反国家有关价格管理的规定，如虚标原价等。12．房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。13．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。14．房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。不得含有“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。15．房地产广告中不得宣传下列销售内容：（1）返本销售或者变相返本销售的内容。（2）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的内容。（3）分割拆零销售商品住宅的内容。16．房地产广告不得含有擅自改变房屋单元空间分割及“买一层享两层”“买一层送一层”“两房变三房”等明示或者暗示内容。17．房地产中介机构及人员不得在门店、网站等不同渠道发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作学区房、炒作不实信息等误导消费者或市场预期。附件2教育培训广告合规指引为深入贯彻落实中共中央办公厅国务院办公厅《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称《双减意见》），进一步规范教育培训广告发布，切实维护学生身心健康成长，根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国教育法》《中华人民共和国未成年人保护法》等法律、法规、规章以及有关政策的要求，制定本合规指引。本合规指引为行业指导性意见，不具有强制性，请参照执行。随着法律法规和监管政策的变化，合规指引将定期评估和动态调整。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的教育方针，落实党中央、国务院“双减”工作目标。根据《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国教育法》《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》等法律、法规、规章以及有关政策的要求，规范教育培训广告活动，深化教育培训行业治理，回归教育本质，有效发挥学校教育主阵地作用，有效减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担，有效缓解家长焦虑情绪，促进学生全面发展、健康成长。二、适用范围本广告合规指引适用于在深圳市行政区域内，各教育机构和培训机构（学校及其他教育机构）通过一定的媒介和形式直接或者间接地介绍教育培训服务的商业广告活动。教育涵盖学历教育、非学历教育、学科教育、非学科教育、职业学校教育、职业资格培训、职业技能培训以及政治、经济、文化、科学、技术、业务等方面的教育。三、合规提示1．提高政治站位，坚持正确的广告导向。教育培训广告要以习近平总书记“广告宣传也要讲导向”的重要指示为指导，强化广告导向意识，全面贯彻党的教育方针，始终坚持中国共产党的领导，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持社会主义办学方向；坚持立德树人，突出宣传社会主义核心价值观和爱国主义、集体主义、中国特色社会主义教育。2．各教育培训机构要认真贯彻落实“双减”工作要求，全面规范校外培训行为。严格执行《中华人民共和国义务教育法》《中华人民共和国未成年人保护法》等有关法律法规，坚持学生为本，尊重教育规律，着眼学生身心健康成长，确保“双减”工作平稳有序、成效显著，人民群众对教育满意度明显提升。3．现有义务教育阶段学科类校外培训机构应当按照“双减”要求统一审核登记为非营利性机构。在审核登记工作未完成前，学科类校外培训机构不得发布校外培训广告。4．各教育培训机构应当履行主体责任，对广告内容的真实性负责。教育培训广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。5．广告主身份真实、办学资质齐全，宣传内容应当与行政许可的内容相符合。如民办学校需具备《民办学校办学许可证》《营业执照》或《事业单位法人证书》。营利性民办培训机构应当按照办学许可证载明的培训项目、内容，开设课程、选用教材、组织培训。6．教育培训广告应当以国家通用语言文字普通话和规范汉字为基本的用语用字。不得使用繁体字、异体字，如”傢俬行””薬房”；不得使用错别字或者篡改成语，如“默默无蚊”“百衣百顺”;不得单独使用外国语言文字。7．教育培训广告应当具有可识别性。通过大众传播媒介发布的广告应当显著标明“广告”，能够使消费者辨明其为广告。8．教育培训广告宣传应当理性客观，严禁烘托、渲染紧张氛围，故意造成学生或者家长的焦虑情绪。如编造“自学考试即将取消”、“考纲变化”“考试难度加大”“学制延长”“加考数学外”等政策变化用语。9．教育培训广告中表明附带赠送的课程、图书礼包等商品或者服务，应当明示所附带赠送的品种、规格、数量、期限和方式。如“买一送一”没有明示所附带赠送的品种、规格、数量、期限和方式，构成违法。10．教育培训广告使用“升学率”“通过率”等数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。11．健全广告合规管理制度，及时清理撤除不合规广告。全市各新闻机构、新媒体、公共场所管理者、网络平台、广告经营发布单位、教育培训机构应当按照国家有关规定，加强广告合规管理，建立、健全广告审核制度，完善审核流程，严格审核标准，避免广告风险。对已发布的教育培训广告进行全面清理，及时发现撤除不合规教育培训广告。12．慎用广告代言人，坚决抵制违法失德人员。广告主在选用代言人时，要做好背景调查和风险防控，要把政治素养、道德品行、艺术水准、社会评价作为选用广告代言人标准，立足正确政治立场，捍卫法律底线。13．教育培训广告中使用他人名义或者形象的，应当事先取得其书面同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义或者形象的，应当事先取得其监护人的书面同意。14．民办学校的招生简章和招生广告应当报审批机关备案。招生简章和广告内容应当具体明确，应当符合《中华人民共和国广告法》等相关规定,应当与审批机关备案的内容一致。招生简章应当载明学校名称、地址、性质、办学层次、办学形式、培养目标、招生专业、招生办法、招生人数、住宿条件、收费项目、收费标准、证书发放等事项。培训机构应当按照招生简章或广告的承诺，开设培训课程，保证培训质量，不得进行虚假宣传，欺骗或误导学员及其家长。15．民办学校在广告中只能使用一个名称。民办学校的名称应当符合有关法律、行政法规的规定，不得损害社会公共利益，不得含有可能引发歧义的文字或者含有可能误导公众的其他法人名称。营利性民办学校可以在学校牌匾、成绩单、毕业证书、结业证书、学位证书及相关证明、招生广告和简章上使用经审批机关批准的法人简称。16．公共场所的管理者或者电信业务经营者、互联网信息服务提供者应当严格落实党中央、国务院“双减”工作目标，加强广告搜索巡查，采取有效措施拦截、屏蔽面向中小学（含幼儿园）的校外培训广告和涉嫌违法教育培训广告，尤其注意防止以节（栏）目、“软文”等方式变相发布校外培训广告。四、负面清单1．教育培训广告不得借重大国事和政治活动等名义从事商业营销宣传，恪守十个严禁。严禁使用或者变相使用中国共产党党旗党徽、党和政府重大庆祝活动标志标识、庆祝活动宣传报道、领导人讲话等；严禁使用或者变相使用国旗、国歌、国徽，军旗、军歌、军徽以及使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员名义或者形象；严禁宣扬恐怖主义、民族分裂主义，含有民族歧视、种族歧视、宗教歧视、性别歧视、地域歧视、职业歧视等内容；严禁含有宣扬宗教极端思想内容；严禁含有淫秽、暴力、赌博、迷信等内容；严禁含有通过恶搞经典、歪曲历史制造噱头、吸引眼球，挑战公序良俗、伤害中国人民和中华民族感情的内容；严禁含有各类色情、“软色情”内容；严禁含有煽动过度消费、宣扬奢侈浪费等违背勤俭节约传统美德的内容；严禁借党史学习教育之名进行商业炒作；严禁侵害未成年人的合法权益。2．严格落实有关政策文件要求，主流媒体及其新媒体、网络平台以及公共场所、居民区等线上线下空间不刊登、不播发面向中小学（含幼儿园）的学科类、非学科类校外培训广告。3．不得在中小学校、幼儿园内开展教育培训广告活动，不得利用中小学生和幼儿的教材、教辅材料、练习册、文具、教具、校服、校车等发布或者变相发布商业广告。4．不得误导公众教育观念，制造家长焦虑。如使用“别让孩子输在起跑线上”“不学就会落后”等用语。5．校外培训广告禁止宣传境外教育课程和境外外籍教师。6．不得发布学前教育阶段的线上（学科类和非学科类）培训广告和线下学科类（含外语）培训广告。如以学前班、幼小衔接班、思维训练班等名义进行宣传。7．禁止在广告中以虚构原价、虚假折扣等方式进行宣传。如“原价xx,立即购买享超值折扣”“1元课”“1折享”等。8．大众传播媒介不得以新闻报道、软文等形式变相发布校外培训广告。9．实施义务教育的民办学校不得在广告中宣传使用境外教材。实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校广告中不得宣传规避监管，以不正当手段获取职业资格证书、成绩证明等。10．严禁对升学、通过考试、获得学位学历或者合格证书，或者对教育、培训的效果作出明示或者暗示的保证性承诺的广告内容。如“包过”“不过退款”“初级会计考试 课程优势：签约保过;开课设置：VIP签约保过班”。11．不得明示或者暗示有相关考试机构或者其工作人员、考试命题人员参与教育、培训。如“某老师为中考命题组成员”。12．不得利用科研单位、学术机构、教育机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。如“2020秋季期末考试光荣榜……刘*钰，**学校，九年级，数学，数学单科班级第一。”“中考之星访谈录.理化历史双满分，学长的这个方法你不试试？》” 13．教育培训广告不得使用“国家级”“最高级”“最佳”“顶级”“极品”和“第一品牌”等用语。使用“独家”“独创”“全国领先”“遥遥领先”“领导品牌”等用语时，应当提供相应证明材料，对无法量化、难以自证的用语，应当谨慎使用，否则，存在发布虚假广告的风险。如某教育机构发布“是中国领先的教育招生网站”广告，被市场监管部门按发布虚假广告行政处罚。如某二手车网站使用"创办一年，成交量就遥遥领先"，被市场监管部门按发布虚假广告重罚1250万元。14．教育培训广告不得在广告中虚构教师资质、夸大培训效果、夸大机构实力、编造用户评价等。如“英语专业八级，高级教师资格证”“十年以上教学经验，累积输送到四大名校的学员500余人，考取四大名校的比例均在90%以上”“参与编写中学教材《小升初实战语法》、《中考实战语法》、《小升初冲刺教材》”。15．除经批准设立的大学、学院以及由其设立的内部机构或由其发起并依法登记的组织机构外，其他教育培训机构机构不得在广告宣传中使用“大学”“学院”字样。16．教育培训广告不得利用不满十周岁的未成年人作为广告代言人。17．针对不满十四周岁的未成年人的教育培训广告不得含有劝诱其要求家长购买教育培训服务和可能引发其模仿不安全行为等内容。18．幼儿园、校外培训机构不得发布对学龄前未成年人进行小学课程教育的广告。学校、幼儿园不得安排未成年人参加商业广告活动。19．不得以欺骗方式诱使用户点击广告内容。如编造“最新通知。”“最后一次机会”“xx考试即将取消”等。20．幼儿园、校外培训机构不得发布对学龄前未成年人进行小学课程教育的广告。21．任何组织或者个人不得刊登、播放、张贴或者散发含有危害未成年人身心健康内容的广告。22．不得在学校、幼儿园播放、张贴或者散发商业广告；不得利用校服、教材等发布或者变相发布商业广告。23.民办学校不得发布含有实施军事、警察、政治等特殊性质教育的广告。24．民办学校在筹设期内不得发布招生广告。25．民办学校应当贯彻教育与宗教相分离的原则，不得发