业务形式看起来千变万化，纷繁复杂，理清政策规定方可以不变应万变。本文结合最新政策对营改增以来房地产开发企业的专属增值税及发票政策进行梳理，对散乱的政策按事项进行分类归纳总结，对每个政策规定的出处进行了标注。
一、纳税人
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
《营业税改征增值税试点实施办法》第一条
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。
国家税务总局公告2016年第18号第二、三条
二、基本政策
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：
1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
三、征税范围
（一）销售不动产属于增值税征税项目
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目；
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
《销售服务、无形资产、不动产注释》
(二)所销售的不动产在境内，属于在境内销售不动产。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十二条
（三）不征收增值税项目
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（二）项5
（四）视同销售
单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定
四、税率和征收率
（一）税率
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。
自2018年5月1日起，税率为10%。
自2019年4月1日起，税率为9%。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条
《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条
《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号 ）第一条
（二）征收率
房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项
（三）预征率
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点
五、计税方法
（一）一般计税
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
（二）简易计税
1．房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
国家税务总局公告2016年第18号第八条
2．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）第8点
3.自2019年11月1日起，取消一般纳税人简易办法征收备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。
《税收征管操作规范2.0》
六、销售额的确定及计税方法
（一）全部价款及价外费用的规定
1．销售额通常是全部价款和价外费用
销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
2．以下价外费用不计入销售额
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费；
①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
②收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
③所收款项全额上缴财政。
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、三十七条
（二）一般计税方法的销售确定及土地价款的扣减
1．销售额的计算公式
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：现行税率为9%）
国家税务总局公告2016年第18号第四条
2．当期允许扣除的土地价款的计算公式
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
国家税务总局公告2016年第18号第五条
3．土地价款的具体规定
（1）向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
③项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条
（3）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条
（4）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
国家税务总局公告2016年第18号第六条
（5）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
国家税务总局公告2016年第18号第七条
（三）适用简易计税方法计税的销售额
适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（四）核定销售额
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条
七、进项税额
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
国家税务总局公告2016年第18号第十三条（四）
八、预缴税款
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第9点
（一）一般纳税人的预缴
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十条、第十一条、第十二条
（二）小规模纳税人的预缴
房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
国家税务总局公告2016年第18号第十九条、第二十条、第二十一条
（三）预缴申报的资料报送
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。
国家税务总局公告2018年第18号第二十六条
（四）预缴税款抵减应纳税额
1．未抵减免完的预缴税款可以结转下期继续抵减
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（注：现行税率9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号第十四、十五、二十二条
2．完税凭证是抵减的凭证
房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
国家税务总局公告2016年第18号第二十七条
(五)预缴税款的账务处理及何时抵缴未交增值税
企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。
房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。
《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项
根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。
（六）未预缴的责任
纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。
《税收征管法》第六十二条
（七）一般纳税人的暂停预缴
一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十一）款
九、纳税申报
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
国家税务总局公告2016年第18号公告第十四条、第十五条、第二十二条
十、纳税义务发生时间
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
（二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条
在实践中，目前各地对房地产销售不动产的增值税纳税义务发生时间有不同的规定。希望在增值税立法之后，全国会有统一明确的纳税义务发生时间的规定。
十一、纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
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