【司训通】如果拍卖房产是被执行人的唯一住房，而该房产上又设定有其他权利负担（如抵押权、租赁权），该如何处理？
分析思路：
一、权利负担为租赁权的，需要对租赁权产生的时间进行区分:
1.租赁权产生的时间是在抵押权设立或法院查封时间之前的，那么租赁权将受到法律的保护，即在租赁期间，租赁权不因房产的所有权变动而影响租赁合同的效力。法院认定租赁权受保护时必须带租赁进行司法拍卖，且在拍卖公告中明确拍卖房产为带租拍卖。
2.租赁权产生的时间是在抵押权设立或法院查封时间之后的，那么该房产上的租赁权将不受法律保护，该房屋将进行强制清空后进行司法拍卖或拍卖成交后法院再协助竞买人房屋开展腾退工作。
审查要点：租赁权产生的时间、是否已支付了相应的租金、是否已经实际占用拍卖房产。
二、权利负担为抵押权的，即使抵押房产为被执行人的唯一住房，依旧可以进行司法拍卖。
法律依据：
1.《中华人民共和国民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）
第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
