建筑篇——建筑专业高品质控制分析
一. 方案阶段品质控制
1.地块前期分析
1.1 用地条件分析
用地条件分析应包括对地块面积、建筑面积、层数、地块形状、交通状况、市政设施等规划条件的分析，以及通过土地外部条件及周边道路条件预计产品类型、地下室区域等。
根据市场环境及公司开发计划在方案阶段应对单地块进行分期开发分析，方案阶段的分期开发设计把控直接影响后期实施和交付后的管理运营。
1.2 设计定位分析
根据项目用地条件，有针对性的进行产品调研，通过对竞争楼盘的总平面、户型设计及相关产品标准的考察，在方案最初阶段明确项目的设计定位和产品标准。
根据营销部提供的目标客户分析及户型配比要求，我部依据规划条件明确项目的产品类型、产品档次、产品的风格等。
在方案设计前期，我部根据已明确的产品定位及户型配比等要求，在规划布局上进行多方案比较。以二十四城三期为例，在方案前期我部提出了两种不同的规划布局方案，并分析两方案的优劣，最终选定了方案一，如下：
1.3 建筑产品策划书
在方案前期我部会完成项目的建筑产品策划书，此策划书的内容主要是我部设计管理人员对项目土地条件的认真分析，并结合项目定位预先明确产品的规划布局、产品形态和户型分布，这对后期推进工作极为重要，并能够在后期方案设计及施工图设计中更顺利的实现前期项目定位所预期的效果。
1.4 规划设计要点分析
根据土地外部条件及项目定位明确社区商业及底层商业的业态及布局。
根据物业及后期交付使用要求对项目主入口及地库入口进行合理设计。
根据各类型产品的布局及景观空间形态的预先考虑进行规划结构分析。
2.立面方案设计
2.1 品质与成本平衡点把控
在方案设计阶段结合项目定位及目标成本要求，对外立面材质进行多方案比较，最终选择即符合项目品质要求又不突破成本预算的方案进行深化设计。
方案一（低成本）：
主体：大部分为普通涂料，部分线条采用质感涂料。
顶部：采用假玻璃幕墙（铝合金窗）
基座：大部分采用真石漆，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。
门厅：全部采用干挂石材。
方案二（适中成本）：
主体：大部分为外墙通体砖，部分线条采用质感涂料。
顶部：采用假玻璃幕墙（铝合金窗）。
基座：大部分采用劈开砖，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。
门厅：全部采用干挂石材。
方案三（高成本）：
主体：全部采用外墙通体砖。
顶部：采用玻璃幕墙。
基座：全部采用干挂石材。
门厅：全部采用干挂石材。
在方案设计阶段我部设计管理人员将绘制材质交接图，在绘制过程中应当细化各材质范围，对正立面和建筑凹槽等位置的材质进行区分。
在架空层位置位置的材质进行细化，正立面位置采用石材、劈开砖等强调品质的材质，而在凹槽等位置应当采用低成本的涂料等材质，在绘制过程中应当注意交接处的收口。
2.2 外立面细节设计推敲
以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅的特点：
3.户型设计
3.1经济性产品
经济性产品主要特点：
-目标客户为首次置业；
-面积区间为60—90平米；
-追求较高的得房率；
-空间尺度以实用为主，紧凑性布置；
以二十四城二期E1户型为例，E1户型建筑面积为89平米，改造后为三室双卫两厅赠送面积约为14平米，赠送方式为阳台和飘窗。
3.2 舒适性产品
舒适性产品主要特点：
-目标客户为改善性置业；
-面积区间为90—130平米；
-空间尺度较大，以舒适性为主；
3.3 豪宅性产品
豪宅性产品主要特点：
-目标客户为追求高品质生活的客户；
-面积区间为200—420平米；
-保证厅的空间品质及感受；
-卧室为套房设计；
-大露台；
-双入户；
-独立工人房及设备房；
4.部品设计
4.1栏杆
根据目标成本确定栏杆的分类，如装配式栏杆、焊接式栏杆。
根据立面风格及栏杆所处的位置不同分类，如在主立面景观阳台采用铝合金玻璃栏杆、铁艺栏杆，在生活阳台位置采用实体栏板加钢扶手或简单的铁艺栏杆。
在方案阶段应完成栏杆初步设计。
4.2 装饰铁花
在近人尺度设计装饰性铁花，体现立面的细部设计。
在方案阶段应设计完成铁花的样式。
4.3 外立面灯饰
在基座、门厅、沿街商铺立面中添加外立面灯饰，体现高品质的装饰效果，丰富立面细部设计。
在方案阶段应设计完成灯饰的样式。
二. 施工图阶段品质控制
1.建筑施工图控制要点
1.1施工图设计任务书
向施工图设计单位传递我司对建筑、结构、水、电各专业的设计要求，以便施工图设计成果满足我司住宅项目对居住舒适、造价经济、管理安全的管控标准。
施工图设计任务书通过不断的更新涵盖了我司以往项目的经验教训，能够有效的避免新项目出现以往项目出现的问题。
由于各项目产品定位的不同，各项目施工图设计的一般要求及工程做法也有不同标准，此类差异能够有效的节约不必要的建安成本并能够有针对性的体现我司中高端住宅项目的高品质特点。
1.2 住宅公共空间规范性控制要点
住宅公共空间规范性控制点主要内容为国家强制性规范对楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位的净宽要求。
楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位是公共空间装饰的重点位置，建筑施工图阶段应考虑二装的装饰面层厚度，通过与装饰专业的沟通保证公共空间装饰完成后满足规范强制性要求的净宽要求，从而能够有效的避免交付业主后的客户纠纷。
2.各专业协调（景观、装饰）
2.1 各专业方案设计对建筑施工图提条件
在施工图前期建筑专业向装饰、景观专业进行图纸交底使装饰及景观专业明确建筑总平面规划、门厅、大堂及架空层的设计意图，以便装饰及景观专业能够更有效的进行方案设计，避免设计图纸的反复，使三个专业有一个统一的设计思路，最终实现项目高品质目标。
装饰及景观专业对建筑施工图进行图纸会审，并根据自身设计要求对建筑施工图提出完善和修改的要求。如建筑施工图应考虑景观设计方案中的堆坡和泳池对地下室顶板的荷载要求，考虑装饰专业在对一层电梯厅进行干挂石材装饰后是否满足规范中的净尺寸要求等。
2.2 各专业的交接面划分
架空层、门厅等位置的设计涉及建筑、景观、装饰三个专业，为避免各专业设计漏项，建筑专业应牵头完成各专业的交接面划分，明确三个专业的设计内容，避免以后各专业图纸的反复和施工的混乱。
在进行交界面划分工作中，设计管理人员能够系统考虑三个专业工作面交接处的收边收口等问题，从而实现住宅设计精细化设计和高品质。
2.3 综合管网设计
由于公共空间大量存在桥架及水立横管，对公共空间的装饰设计有较大影响，如桥架的净高直接影响公共空间吊顶高度，因此建筑专业的设计管理人员应安排设计单位完成综合管网图，综合管网图能够在图纸阶段反映问题，可以有效的避免二装进场后因桥架高度等问题而无法按图施工的情况。
3.专项深化设计
3.1 外墙砖排版图
外墙砖节点排版图是将建筑外墙的每个节点提出来，并对各个节点的外立面排砖进行详细设计的图纸。
外墙砖节点排版图能够准确的指导后期施工和成本算量，并能保证项目完成后的效果与设计预期相符，是精细化设计的重要组成部分。
3.2外立面节点控制手册
外墙砖节点排版图能够准确的指导后期施工和成本算量，并能保证项目完成后的效果与设计预期相符，是精细化设计的重要组成部分。
3.3部品深化设计
栏杆：我部对各种不同类型的栏杆图纸进行了总结，形成了标准化图集，对于常用的栏杆形式可以直接引用图集，对于较特殊的栏杆样式通过做样及与相关厂家合作，对栏杆的壁厚、表面处理方式等方面进行深化设计，形成最终图纸，从而达到后期施工品质控制。
装饰铁艺和灯：与栏杆类似，主要的深化方向为壁厚、表面处理方式、颜色等，并不断的进行做样和选样，最终达到高品质要求。
4.材料选型及做样
4.1材料选型
在施工图设计阶段，我部设计管理人员通过相关材料厂家的配合，对外墙砖、石材等材料进行材料选型，通过对材料的颜色、表面处理方式、规格的不断比对，最终选出符合要求的材料。
在材料选型过程中，我部通过与成本部的沟通，填写材料选型定板单，此过程能够使项目品质与成本控制有效结合。
4.2 工程做样
在设计图纸中无法有效的把控材料的色彩及工艺标准，所以我部会在图纸阶段进行工程做样，此工作能够有效的把控建筑品质及后期的施工推进。
三. 工程阶段品质控制
1.工程样板实施
在施工阶段我部会找施工单位进行现场做样，此项工作是在外装设计还未进场前所进行，此工作可以有效的检验设计图纸的遗漏错误，并能够让设计人员直观的感受设计成果，对不足之处进行调整，减少后期的反复，并能起到有效推进施工进度的作用。以二十四城二期门厅及底商干挂石材做样为例：
2.工程样板层的实施
由于在目前的市场要求下，我司住宅项目后期改造的内容很多，如：移阳台栏杆、预改房间阳台的改动等，图纸阶段难免会有考虑不周之处，因此我部应配合项目部实施工程样板层。通过对工程样板层的实施，设计管理人员能够更加直观的感受住宅的舒适度，在施工前期及时调整，避免后期大批量施工阶段的调整，有利于成本控制和品质保证。
3.变更的汇总与分析
在项目施工阶段，难免会有设计改单的出现，我部设计管理人员分季度对所出现的改单进行总结与分析，此项工作内容起到总结经验教训的作用，有效的避免了后期出现同样的错误，有序的推进了我司高品质目标的实现。
4.品质整改分析
我部将施工现场呈现出的问题进行归纳分析，提出合理的调整方案，并督促相关单位在规定时间内完成整改，此工作能够及时发现现场错漏，从而保证项目品质。