世邦魏理仕的数据显示,第二季度广州市场上,服务型业态(包括培训、美容、医疗等机构)在主要购物中心的新开业或围板的量占所有吸纳个数的16%,比上一季度增加了3个百分点。整个半年来看,该机构录得培训类业态的新开及扩张达到41宗,相对于去年同期更是有大幅增长。
其实机构早就关注到了这一变化。世邦魏理仕广州研究部主管杨丰宁向南都记者表示,除了数量的增多,培训机构还有多样化发展的趋势。“此前购物中心的教育培训和儿童早教品牌比较集中,而现在更多品牌涌现,原来可能只开设在非优质的商业,包括裙楼等社区的小型零售物业,但现在也逐渐出现在了购物中心。”培训类别也逐渐增多,以往以连锁的英语培训和儿童早教为主,现在儿童及成人的美育教育,如绘画、钢琴、声乐、烘焙和舞蹈等的租户也显著增加。
不仅是以量取胜,单店的面积也很可观。第一太平戴维斯对二季度购物中心30平方米以上的主要租赁成交进行了统计,共23宗交易里,SK英国皇家少儿英语一家店在云门新天地就拿下了1050平方米的面积,规模上排名第4,仅次于万达影城、李宁、九木杂志社在奥园广场、合生广场和高德置地冬广场新签下的店面。
赶在暑假来临,7月6日,东方文德广场又新开业了一家儿童艺术培训机构“倍多纷音乐”。以前,很多培训机构开在街边店或社区内,而现在却纷纷选址购物中心。“倍多纷”负责人蔡菲接受南都记者采访时表示:“选址东方文德广场,一是这里坐落于越秀教育强区,文化氛围浓厚。二是该广场的培训业态比较突出,集合了较多比较高端的培训机构。”她表示,眼下年轻一辈的父母除重视子女的教育外,还非常珍视属于自己的时间与空间。在安全地放下孩子后,有超市、电影院等业态的购物中心可满足他们的休闲需求,同时购物中心的人流量及及触达率也是普通街铺难以比拟的。
今年1月份,定位高档儿童艺术培训的“聚星·范”专业童星艺术培训机构在新开业的荔胜广百广场开设广州旗舰店。其负责人陈荣莲向南都记者透露,在没有做任何广告推广的情况下,半年以来,仅上门试课及咨询的人就已经达到上千人。
定位高档儿童艺术培训的“聚星•范”专业童星艺术培训机构在荔胜广百广场开设旗舰店。
她表示,之所以选择进商场,一是因为交通方便,家长和学员可以选择搭地铁也可以开车,而购物中心与街边店比起来车位多停车方便。另外,由于定位相对高端,不论是环境还是配套设施都要求与定位相匹配,而商场可以提供这些。据她介绍,这一家店的面积就接近1000平方米,硬件设施上的投资就在500万元左右。“光是打造一个演播厅就要几十万元了。”
那么,商场又为何热衷引入培训业态呢?荔胜广百广场物业部经理尹立接受南都记者采访时表示,目前,购物中心业态日益向多元化发展,百货业态占比已经越来越少,“引入培训业态,就是希望丰富商场的体验元素。”
另外他表示,现在孩子在家庭中的地位都非常重要,如果一个小朋友过来上课,相当于全家都会过来,所以对客流有非常大的带动。“小朋友在里面上课的话,一般要一至三个小时。在这个期间,家长就会在商场里到处逛逛。”据他介绍,目前荔胜广百广场的家庭客占比非常大,在50%左右。
南都记者对市区几家购物中心进行了走访,发现培训业态主要进驻社区型商业。如东方文德广场,粗略统计就有7家。(详见表格)
“事实上,我们也观察到,这些新开的培训机构更多地出现在社区型的购物中心里面,这种选择是双向的。”世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示,在租户需求方面,培训机构为适应消费的升级,纷纷对品牌形象和环境进行提升,从传统商业裙楼进驻购物中心成为不少品牌的战略共识,尤其是连锁型培训机构,购物中心是其选址的优选物业条件。
东方文德广场新开业的儿童艺术培训机构“倍多纷音乐”。
在商场开发商需求方面,社区型购物中心定位本身就是以家庭消费为主。而培训机构可以吸引定期前来参加培训的家长和儿童,为商场带来人流量的同时,也增加对餐饮、娱乐等业态的需求。“同时,在零售业态低迷、餐饮业态扩张放缓的环境下,快速增长的培训等服务业态成为新的商场承租主力军,因此开发商纷纷向该业态商家抛出橄榄枝。”
不过,他也提醒,商场在引入培训业态时也要注意,由于部分培训业态涉及儿童教育、娱乐,如早教、托管等,在楼层设置(一般学龄前儿童培训不能设于地下或地上三层以上)、消防疏散、经营牌照等方面有更严格的要求,因此商场在引入前应查核相关合规条件,在租户落位上也需进行合规预判。另外,由于培训机构多以会员费、课程套餐等形式盈利,较难以固定时间(如日、月)形式统计,多数无法提供营业额提成,即商场仅能以纯租金方式合作,因此要求商场在租金拟定时更加精准,既达到自身最大收益,又给予商家合理的盈利空间。
商场中的培训业态和其他的业态,如零售、餐饮、娱乐等相比,其特点是什么呢?
世邦魏理仕广州顾问及交易服务|商业部主管钟廉军表示,培训业态是“目的性消费业态”,因此对于楼层、展示面、可达性等要求较其他业态相对较低,因此更多培训业态落位在购物中心的高层或者端头位置。
世邦魏理仕广州研究部主管杨丰宁表示,在营业时间上,培训业态服务时间主要集中在课余、班余及周末时间,工作日白天的利用率并不高,同时部分业态倾向于封闭式教学环境,因此容易出现“冷场”情况,如果一个购物中心培训业态过多,可能会影响商场人流量表现。但是与餐饮相比,大部分培训业态对水电的要求并不高,因此如果有其他业态的铺位,比如娱乐和零售要转型,可以轻易转为培训业态。在承租能力上,则低于零售和餐饮(特色餐饮和休闲餐饮),但比娱乐和大型餐饮业态要高。
采写/制表:南都记者 伊晓霞
实习生 吴梓洁 邹健怡 张佩燕 李慧君
图片由受访者提供